サブリース新法とは？改正の背景や目的、義務化ポイントまで解説

サブリース契約に関するトラブルが全国的に増加したことを背景に、2020年には「サブリース新法（賃貸住宅管理業法）」が施行されました。

この新法にはどのような内容が盛り込まれており、不動産オーナーには何が求められるのでしょうか。

本記事では、サブリース新法が施行された背景や目的、義務内容、契約時の注意点についてわかりやすく解説します。

不動産オーナーとして安心して契約判断を行うために、最低限押さえておきたい情報をまとめていますので参考にしてみてください。

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サブリース新法とは何か？

サブリース契約に関するトラブルの増加を背景に、不動産オーナーの保護とサブリース業界全体の健全化を目的として制定されたのが、いわゆる「サブリース新法」です。

正式名称は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」で、2020年6月に公布され、同年12月に施行されました。

この法律では、主にサブリース業者に対して契約時のルールを厳格化しています。

たとえば、オーナーに対して契約前に重要事項を説明することが義務づけられ、誇大広告の禁止や書面交付の徹底などが盛り込まれています。

これにより、情報格差や契約上の不備から生じるトラブルの未然防止を図っています（詳しくは後述します）。

サブリース新法は、オーナーが契約内容を正しく理解したうえで適切に判断できる環境を整えることを目的としているのです。

参考：サブリース事業適正化ガイドラインの策定～法の規制対象を事例等で明確化しました～｜国土交通省

サブリース新法が導入された背景

サブリース契約を巡るトラブルが増加し、社会的な問題として取り上げられるようになったことを受けて、国は制度の見直しを進めました。ここからは、新法が必要とされた背景について整理します。

サブリース契約トラブルの多発

サブリース契約では、家賃の一方的な減額や突然の契約解除といったトラブルが多く報告されてきました。

安定収入を期待して契約したオーナーが、不利な条件変更によって計画通りの運用ができなくなるケースも少なくありませんでした。

また、誤解を招く広告や契約内容の説明不足など、契約前の段階での情報提供の不備も問題視されていました。

こうした現場の混乱が続いたことが、新たなルールの必要性を高める結果となったのです。

国による規制強化の必要性

トラブルの多発により、サブリース契約は社会的な課題として取り上げられるようになり、国も対応を本格化させました。

特に注目されたのは、オーナーに不利となる契約条件が十分に説明されずに締結されるケースの多さです。

こうした実態を踏まえ、契約前の重要事項説明の義務化や、誤解を招く広告の規制といった具体的な対策が講じられました。

2020年の法改正によって、業者の行動が一定のルールに基づくよう整備され、オーナーが安心して判断できる契約環境の整備が進められています。

サブリース新法の目的とは？

サブリース契約を取り巻く課題を受けて、トラブルの未然防止と取引の適正化を目的とした法整備が進められました。

ここでは、サブリース新法が定める主な目的について整理します。

不動産オーナーを守るため

サブリース新法の主要な目的の1つは、不動産オーナーの権利と利益を守ることです。

これまでは、契約時に業者からの説明が不十分なまま契約が進められ、内容を十分に理解しないまま同意してしまうケースが多く見られました。

新法では、契約前に重要事項の説明と書面交付が義務化され、オーナーが内容を正しく把握し、冷静に判断できる環境が整えられています。

こうした仕組みにより、トラブルの防止や不利益の軽減が期待されています。

不動産業界の信頼性を高めるため

もう1つの重要な目的は、不動産業界全体の信頼性と透明性を向上させることです。

悪質な勧誘や説明不足によって生じる不信感を解消し、明確なルールに基づく公正な取引を促進することが求められています。

加えて、事業者には法的責任が明確に課されるようになり、それによりモラルの向上や業界全体のイメージ改善も期待されています。

これにより、不動産市場の安定と取引の安全性向上にもつながると考えられています。

サブリース新法で義務化されたポイント

サブリース新法では、オーナーとの契約に関するトラブルを防ぐため、複数の項目が業者に対して義務化されました。ここでは、特に重要とされる5つの義務について解説します。 

誇大広告の禁止

サブリース新法では、オーナーの判断に誤解を与えるような不当な表示や誇大な広告が厳しく禁止されています。

具体的には、将来の収益（賃料保証額など）や空室リスクに関する内容について、確実な根拠がないにもかかわらず「将来の収益保証」「空室ゼロ」「永久家賃保証」といった、オーナーにとって著しく有利であると誤認させる表現を広告に使用することが規制の対象です。

この規制により、オーナーが誇大な広告に惑わされるリスクが軽減されます。

また、契約のメリットだけでなくリスクも含めた正確な情報に基づき、冷静に判断できる環境の整備が進んでいます。

不当勧誘の禁止

サブリース業者による営業活動についても、サブリース新法では規制が強化されました。

具体的には、契約条件を故意に隠したり、事実と異なる説明をしたりするような行為が不当勧誘に該当します。

また、オーナーに対して強引な営業を行ったり、威圧的な態度や過度なプレッシャーをかけて契約を迫ることも禁止です。

これらは、オーナーの冷静な判断を妨げる重大な問題行動とされており、違反があった場合には行政指導や業務停止などの措置が取られる可能性もあります。

契約前の重要事項説明の義務化

サブリース新法では、事業者が契約前にオーナーへ重要事項を文書で説明することが義務づけられました。

この「重要事項説明」には、家賃の見直しや減額の条件、契約期間、契約の解除条件、原状回復費用の分担、修繕義務の範囲など、契約に大きく影響する情報が含まれます。

これまでは、契約締結後に初めて不利な条件を知るといったトラブルが少なくありませんでしたが、文書で事前に説明を受けることで、オーナーが内容を正確に理解したうえで契約を判断できる環境が整備されました。 

説明内容の明示義務

サブリース新法では、契約前にリスクや不利益となり得る事項を、書面で具体的かつ明確に説明することが義務づけられています。

オーナーは賃貸事業の知識に乏しいことが多く、業者との間に理解の差があるため、誤解を防ぐ措置として導入されました。

書面には重要事項を誰にでもわかる表現で記載し、重要な部分は太枠・太字・波下線などで強調する必要があります。

また、契約締結までには一定の検討期間を設けることが望ましいでしょう。違反があった場合、業者には罰則が科されます。

説明実施の責任明確化

サブリース新法では、誰が・いつ・どのように説明を行ったかを記録として残すことが義務づけられています。

これは、オーナーとの間で「説明を受けていない」といったトラブルを未然に防ぐための措置です。

担当者の氏名や説明日時、説明方法を明確にし、契約書類とともに保管する必要があります。

また、書面の交付とあわせて、説明が確実に行われたことを証明できる体制が求められています。

形式的な対応ではなく、記録に基づく責任の所在を明らかにすることで、説明内容の正確性と信頼性を担保します。

なお、口頭だけで説明を済ませることは原則として認められておらず、書面による説明が基本となります。

新法施行後にサブリース契約を結ぶ際の注意点

サブリース契約を検討する際には、法改正によって明確化されたルールを踏まえたうえで、契約内容を慎重に確認することが重要です。

ここでは、契約前に押さえておくべき具体的な注意点を紹介します。 

契約書の重要項目を見落とさない

サブリース契約を結ぶ際には、契約書に記載された各項目を一つひとつ丁寧に確認しましょう。

特に注意すべきは、家賃の減額条件や中途解約の可否、修繕費・原状回復費用の負担範囲といった、賃貸経営に直接関わる重要な内容です。

これらを曖昧なまま進めてしまうと、「そんな条件だったとは知らなかった」といったトラブルにつながる可能性があります。

抽象的な表現が使われている場合は、具体的な意味を必ず確認し、少しでも不安があれば専門家に相談するのが賢明です。

特に初めてサブリース契約をする場合は、契約書の内容をすべて理解するのは難しいこともあります。

不明点をそのままにせず、慎重に確認しながら進めることが、後悔しない契約につながります。

信頼できない業者は選ばない

サブリース契約においては、契約内容だけでなく、契約相手となる業者の信頼性も非常に重要です。

魅力的な条件を提示されても、その内容が現実的かどうかを冷静に見極めるようにしましょう。

特に、「今契約すれば特別条件が適用される」といった言葉で契約を急がせる業者には注意が必要です。

また、他社との比較を避けさせようとする言動や、質問に対してはぐらかすような対応にも警戒すべきです。

こうした対応は、契約後のサポートやトラブル対応にも影響を及ぼします。

契約前には、先述の通り、公式サイトや口コミ、過去の対応実績なども調べ、総合的に信頼できる業者かどうかを見極めることが、安心して賃貸経営を進めるための第一歩となります。

トラブル時の相談窓口を把握しておく

サブリース契約は、契約後に思わぬトラブルが発生する可能性もあるため、あらかじめ相談先を確認しておくことが大切です。

たとえば、消費生活センターや国民生活センターでは、契約トラブルに関する相談を受け付けており、初期対応のアドバイスを得ることができます。

また、国土交通省や各自治体の相談窓口でも、サブリースに関する制度や手続きのサポートを受けられる場合があります。

万一、契約内容に納得できない点があったり、業者と連絡がつかなくなった場合には、こうした機関に早めに相談することで事態が悪化するのを防ぐことが可能です。

契約書と一緒に、相談窓口の連絡先や受付時間などを控えておくと、いざというときも慌てずに対応できるでしょう。

サブリース新法に関するご相談はウスイホームへ

サブリース契約における収益性や、契約内容に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

ウスイホームでは、サブリース新法に対応した豊富な実績と、オーナー様をサポートする体制を整えています。

制度改正に伴い、最新の情報に基づく判断がますます重要となる中、信頼できる相談先として、安心してご活用いただけます。

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サブリース新法を正しく理解して、安心できる賃貸経営を始めよう

サブリース新法によって、契約内容や事前説明のルールが整備され、オーナーが適切に判断できる環境が整いつつあります。

制度の目的や義務内容を契約前に正しく理解することで、不要なトラブルを避け、不利益を被るリスクを軽減することが可能です。

さらに、収支の見通しや契約条件を客観的に把握できるようになることで、賃貸経営の安定性も高まります。

正確な知識を身につけたうえで契約に臨むことが、安心して賃貸経営を始める第一歩となるでしょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアでオーナー様の経営方針や物件の特性に合わせたサブリースプランをご提案しています。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、サブリースを検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact