サブリース契約で「家賃が下がった」「高額な修繕費を請求された」といったトラブルにお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
本記事では、サブリース契約を通じて実際に発生したトラブル事例をもとに、契約前に確認すべきポイントや、トラブルを回避・対処するための判断基準をわかりやすく解説します。これからサブリース契約を検討している方や、すでにサブリース契約中で不安を感じている方は参考にしてみてください。
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目次
サブリース契約とは？
サブリース契約とはどのようなものなのでしょうか。まずは、その仕組みや契約の種類について、基本的な内容から順に見ていきましょう。
サブリース契約の概要と種類
サブリース契約とは、不動産オーナーが物件を管理会社に一括で貸し出し、その管理会社が入居者へ再度貸し出す契約のことです。オーナーは空室の有無に関係なく、毎月一定の家賃を受け取れる仕組みです。
この契約には主に「家賃保証型」と「パススルー型」の2種類があり、それぞれに仕組みやメリット・デメリットがあります。以下の表で、両者の違いを整理してみましょう。
| 項目 | 家賃保証型 | パススルー型 |
| 家賃の受け取り | 毎月一定額を管理会社から受け取る | 入居者の家賃から管理会社手数料が控除された金額を受け取る |
| 空室時の収入 | 空室でも一定額の家賃が保証される | 空室になると家賃収入はゼロになる |
| 収益の安定性 | 高い（ただし賃料見直しリスクあり） | 入居状況により変動 |
それぞれの特徴を踏まえて、自身の運用スタイルやリスク許容度に合った契約タイプを選ぶことが大切です。
サブリース契約のメリットとデメリット
先述の「家賃保証型」と「パススルー型」にはそれぞれ異なる特徴がありますが、いずれの契約形態にも共通するメリットとデメリットが存在します。
まずメリットとしては、空室の有無にかかわらず安定した家賃収入を得られる点（主に家賃保証型）や、入居者対応や家賃回収といった煩雑な業務を管理会社に委託できる点が挙げられます。特に初心者でも始めやすく、導入事例も多いため、不動産投資の入口として選ばれるケースも増えています。
一方でデメリットとしては、契約内容によっては賃料の減額や中途解約の制限など、柔軟な対応が難しくなるリスクがあります。特に家賃保証型では、当初の家賃が高く見えても、契約更新時に一方的に引き下げられる可能性があります。
また、原状回復や修繕費の負担範囲が契約ごとに異なり、数十万円以上の高額な費用を請求されるケースもあるため、事前に契約書をしっかり確認しておくことが重要です。
サブリースでよくあるトラブル事例
サブリース契約はメリットも多い一方で、契約内容や運用方法によっては、オーナーにとって大きな損失やトラブルにつながることがあります。ここでは、実際によくある典型的なトラブル事例を3つ紹介し、その背景や対策についてわかりやすく解説します。
賃料減額や契約条件の変更
サブリース契約で最も多いトラブルの1つが、契約期間中の賃料の減額や、条件変更の一方的な通知です。これは、借地借家法第32条により、賃料が社会的に不相当と認められる場合、借主（この場合は管理会社）からの減額請求が法律上認められているためです。
たとえば、「家賃相場の下落」や「空室による経営悪化」などの理由で、契約更新時や途中でも減額交渉が行われることがあります。不減特約（家賃を減額しない旨の契約条項）があっても、裁判では無効と判断されるケースが多く、実務上の拘束力は弱いのが実情です。
このような交渉に備えるには、契約時に減額条件を具体的に定めておくことや、交渉時には一人で対応せず専門家に相談する姿勢も重要です。
リフォーム費用・建築費の請求トラブル
サブリース契約では、「退去後の原状回復費」や「外壁・屋根の修繕」などを理由に、高額な費用を請求されるトラブルが多く見られます。数十万〜数百万円に及ぶこともあり、オーナーにとっては想定外の大きな負担となります。
典型的なパターンとしては、内容が不明瞭な見積書を提示され、そのまま了承を求められるケースや、「早急に対応しないと空室が続く」といった圧力をかけられるケースが挙げられます。さらに、契約書に「修繕費はオーナー負担」と記載があれば、それを根拠に一方的な請求が行われることもあります。
見積書を確認する際は、「一式」など曖昧な表記が使われていないかをチェックし、工事項目や単価が明確に記載されているかを確認することが大切です。また、同条件で複数業者から相見積もりを取ることで、相場とのズレや過剰請求の有無を見極めやすくなります。
業者との連携不足や説明義務違反
サブリース契約のトラブルには、契約を結ぶ不動産会社や管理会社による説明不足や情報開示の不備が関係しているケースも多く見られます。契約時にリスクや条件が十分に説明されないまま契約を結び、後に認識の違いからトラブルに発展する例が少なくありません。
特に、「家賃保証はずっと続く」「途中で自由に解約できる」といった実態と異なる説明がなされていた場合、契約後に違約金や修繕費の負担が発覚し、大きな損失につながることがあります。
こうした事態を避けるには、説明内容を鵜呑みにせず、契約書と照らし合わせて確認する姿勢が重要です。また、口頭での説明は書面や録音で記録に残しておくと、万が一の際に有効な証拠になります。
サブリースのトラブルを回避する方法
サブリース契約におけるトラブルは、契約前の情報収集と確認次第で未然に防げるケースが多くあります。ここでは、信頼できる会社を見極めるポイントと、契約書で特に注視すべき内容について解説します。
信頼できるサブリース会社を見極める
サブリース契約でトラブルを避けるためには、契約相手となる会社の信頼性を見極めることが最初のステップです。信頼できる会社かどうかは、これまでの管理実績や入居率、オーナーからの口コミなどから判断できます。対応の丁寧さや説明のわかりやすさといった、コミュニケーション面も重要な指標です。
特に注意したいのは、「家賃保証永続」「トラブルゼロ」など、誇張された広告表現を鵜呑みにしないことです。契約前には、複数の会社を比較検討し、疑問点があればその場で質問する姿勢も大切です。
契約書をチェックする
契約書を確認せずにサインすると、想定外の義務や費用を負担するリスクがあります。特に注意すべき主なポイントは以下です。
| チェック項目 | 確認のポイント |
| 賃料見直しの条件 | 「◯年ごとに見直し」などの記載がある場合、判断基準や通知方法が明確か確認する |
| 契約期間・更新方法 | 契約期間の長さや更新条件を把握し、不利な拘束を避けられるか確認する |
| 中途解約の条件 | 違約金や解約通知の期限がどのように設定されているかを確認する |
| 原状回復費用の負担範囲 | 修繕費や原状回復費用をオーナーが負担するのか、管理会社が負担するのかを確認する |
さらに、契約時に受けた説明と書面の内容が一致しているか確認することも重要です。不明点は口頭で済ませず、必ず書面やメールで回答をもらい、記録を残すようにしましょう。
サブリースのトラブル発生後の対応
サブリース契約でトラブルが発生した場合、感情的に対応してしまうと状況が悪化しかねません。冷静に手順を踏んで行動することが、被害を最小限に抑えるポイントです。
ここでは、発生直後の対応ステップや、その後の契約見直し・継続時の注意点を解説します。
トラブル発生時の初期対応ステップ
サブリース契約で問題が起きたときは、次の手順で冷静に対応することが大切です。
- 契約書の確認：トラブルの根拠がどこにあるのか、契約内容を必ず確認する
- 書面での問い合わせ：口頭ではなく、書面やメールなど記録に残る形で相手に問い合わせる
- 証拠の保存：見積書・請求書・メール・通話記録など、後に証拠となる資料は必ず保管する
- 公的機関への相談：消費生活センターや弁護士など、第三者に相談する
たとえば、「賃料を一方的に減額された」といったような場合でも、まずは契約書に減額条件が書かれているか確認し、そのうえで書面で異議を申し立てるのが基本的な対応方法です。
契約の見直しや他の管理方式への切り替えを行う
トラブルが頻発する場合や条件が著しく不利になった場合は、契約の見直しを検討する必要があります。特に更新時は交渉のチャンスであり、賃料見直し条件や解約条項の緩和を求めることが可能です。
それでも改善が難しい場合は、サブリース契約に固執せず、以下のような選択肢を検討してみましょう。
- 直接管理：オーナー自身が入居者募集・管理を行う。手間は増えるが収益の自由度は高い
- 管理委託：専門の管理会社に業務を委託する方式。費用は発生するが、サブリースより条件が柔軟な場合が多い
切り替えの判断基準は「費用・手間・収益性」の3つです。複数の方式を比較し、自分の投資スタイルやリスク許容度に合った方法を選ぶことが大切です。
契約を継続する際の注意点と改善策
契約を継続する場合でも、現状を見直し改善を加えることがトラブル防止につながります。
- 定期的な契約内容のチェック：家賃見直し条項や解約条件がオーナーに不利になっていないかを確認する
- KPI（重要指標）の設定：入居率・家賃収入・修繕費用などを定期的に数値で把握し、経営状態を可視化する
- 情報共有を強化：業者とのやり取りをメールや書面で残し、説明内容との齟齬をなくす
- 入居者満足度の向上：小さな修繕対応や共用部の改善など、入居者視点での工夫が長期的な安定につながる
「契約を続ける＝そのまま放置」ではなく、改善と管理の意識を持つことが安定経営のカギとなります。
失敗しないサブリース契約の判断基準
サブリース契約は一見すると安定した仕組みに見えますが、すべてのオーナーに適しているわけではありません。経営方針やリスク許容度に合っているかを見極めることが、後悔しない判断につながります。
ここでは、判断基準となる3つの視点を解説します。
自身の賃貸経営方針に合っているか
サブリース契約が適しているかどうかは、オーナーの経営方針によって変わります。たとえば、安定収入を重視し、手間をかけずに経営したい人には相性が良い仕組みです。
一方で、収益性や自由度を優先したい人にとっては、家賃の見直しや契約拘束がデメリットとなり、不向きな場合があります。そのため、まずは自分の投資スタイルを明確にすることが重要です。
想定収益とリスクのバランスが取れているか
契約を検討する際は、想定される収益だけでなく、リスクを織り込んだシミュレーションを行いましょう。たとえば、家賃下落・空室・大規模修繕といったマイナス要因を組み込み、最悪の場合でもどの程度の収益が残るかを確認します。
また、サブリース契約は契約更新時に家賃が減額される可能性が高いため、減額後の収支でも耐えられるかを判断基準にすることが大切です。リスクを想定した上でバランスが取れているかを見極めれば、長期的に安定した経営が可能になります。
不安を感じたら契約しない判断も重要
「少しでも納得できない部分があれば契約しない」という姿勢は、リスクを回避するための有効な判断基準です。サブリース契約は長期にわたり影響を及ぼすため、曖昧な理解や不透明な条件のまま進めてしまうと、後々大きなトラブルにつながります。
無理に契約を結ばず、自分が納得できる条件が揃ったときにあらためて検討することが、安心した不動産経営につながるでしょう。
サブリース契約のトラブル回避なら、ウスイホームへご相談を
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サブリース契約でのトラブルを未然に防ごう
サブリース契約は、契約前にリスクを正しく理解し、注意点を把握することで多くのトラブルを避けられます。過去の事例を参考にしながら準備を進めれば、失敗を未然に防ぐことができます。
安心した不動産経営のために、今できる備えを整えましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアでオーナー様の経営方針や物件の特性に合わせたサブリースプランをご提案しています。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、サブリースを検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |