サブリース契約は、不動産投資において家賃保証や管理業務の軽減といった利点がある一方で、契約条件の不透明さや解約の難しさなどのリスクも抱えています。
本記事では、サブリース契約の仕組みや具体的なメリットと注意点、よくある失敗事例や解約時の対応方法までをわかりやすく紹介します。後悔のない投資判断ができるよう、正しい知識を身につけていきましょう。
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目次
サブリース契約で不動産投資を行うメリット
サブリース契約は、不動産投資初心者にも選ばれやすい仕組みで、安定した家賃収入や管理負担の軽減といった実用的なメリットがあります。特に本業が忙しい方や、将来的な収入の柱を確保したいと考える人にとっては、有力な選択肢となります。
ここでは、サブリース契約による主なメリットを2つの観点から解説します。
メリット1：家賃保証による安定収入
サブリース契約の大きな魅力は、空室時でも毎月一定の賃料が支払われる点です。通常の賃貸経営では入居者がいないと収入が得られませんが、サブリースでは不動産管理会社が物件を一括で借り上げ、オーナーには契約で定められた家賃が継続して支払われます。そのため、ローン返済の計画が立てやすく、資金繰りも安定します。
収入が安定することは、初心者にとって精神的な安心にもつながります。また、家賃保証があることで収益性が評価され、融資審査で有利になる場合もあります。
メリット2：管理業務の委託による負担軽減
不動産投資では、物件管理や入居者対応など多くの業務が発生します。入居者募集や契約手続、家賃回収、設備修繕、クレーム対応までを自分で行うのは大きな負担です。サブリース契約では、これらの管理業務をすべて不動産管理会社に委託できるため、オーナーの手間を大幅に減らすことができます。
本業が忙しい会社員や、子育て・介護と両立している人、物件が遠方にあるオーナーにとっては特に有効です。トラブル対応や法律知識が求められる場面でも、プロが対応してくれるため、初心者でも安心して投資を続けられます。
さらに、空室対策や入居者トラブルの防止、物件の点検など専門的な対応も任せられるため、物件価値の維持にもつながります。
サブリース契約で不動産投資を行う際の注意点
サブリース契約は魅力的な仕組みですが、すべての投資家にとってよいものとは限りません。特に契約内容の確認不足や、業者とのトラブルによって、想定外の損失を被るケースもあります。
ここでは、契約前に必ず押さえておきたい3つの注意点を解説します。
注意点1：契約内容の不透明さと賃料減額リスク
サブリース契約では、「家賃保証」という言葉だけが先行し、契約の具体的な条件が曖昧なまま話が進むケースもあります。提示された保証賃料や期間、見直し条件などについては、契約書や重要事項説明書で明確にされているかを必ず確認しましょう。
また、多くの契約には「賃料見直し条項」が盛り込まれており、一定期間後に保証額が減額される可能性があります。契約内容に不明点や曖昧な表現があれば、不動産管理会社の担当者に確認し、十分に理解したうえで契約を結ぶことが重要です。
注意点2：契約解除の難しさと長期契約のリスク
サブリース契約は長期契約が基本となる場合が多く、途中解約には制限や違約金が設けられていることが一般的です。契約期間中にオーナー側から一方的に解約を申し出ても、受け入れられない可能性があるため注意が必要です。
特に、家賃の減額や管理対応の不満などで解約を検討しても、契約上は「正当な理由」と見なされず、違約金や訴訟リスクが発生することもあります。更新時期や中途解約時の条件、違約金の有無といった点は、契約書で明確に定められているかを事前に確認し、不利な条件が含まれていないか十分に把握しておくことが大切です。
注意点3：サブリース業者とのトラブルと責任分担の曖昧さ
サブリース契約を締結していても、物件に関するすべての責任を業者が負ってくれるとは限りません。実際には、修繕費の負担や入居者とのトラブル対応などの責任範囲を巡って、オーナーと業者との間でトラブルになるケースもあります。
たとえば、設備不良が原因で入居者からクレームがあった場合、どこまでがサブリース会社の対応範囲なのかが契約で明確にされていないと、責任の所在を巡ってトラブルになることもあります。
契約前には、管理業務の範囲や対応義務の所在を具体的に確認し、責任分担を明確にしておくことがトラブル回避につながります。
サブリース契約の失敗事例
「家賃保証」や「手間いらず」といった言葉に安心して契約を進めたものの、後になって契約条件や費用に関する負担の大きさを知り、トラブルに発展する可能性もあります。
ここでは失敗事例をもとに、サブリース契約のリスクについて理解を深めていきましょう。
契約内容の誤解によるトラブル
「家賃保証がずっと続く」と誤認したまま契約を結び、実際には契約期間中に賃料が見直されて減額される条項が盛り込まれていたという事例があります。こうした場合、当初見込んでいた収益が得られず、ローン返済計画に支障をきたす恐れがあります。
このようなトラブルを防ぐには、営業担当者の口頭説明だけを鵜呑みにせず、契約書や重要事項説明書を読み込み、自らの目で内容を確認することが大切です。特に、保証賃料の見直し条件や期間、解約に関する条項などは、注意深く確認しましょう。
業者の説明不足や誤認誘導
サブリース契約に関する営業では、メリットばかりが強調され、リスクや注意点が十分に説明されないケースがあります。なかには「空室でも一生安泰」「何もする必要はない」など、実態以上に安心感を与える説明を行う業者も見受けられます。
こうした誤った認識に基づいて契約を結ぶと、後になって想定外の負担やトラブルに直面する可能性があります。契約を検討する際は、複数の不動産管理会社やサブリース業者を比較し、メリットだけでなくデメリットやリスクについても丁寧に説明してくれるかどうかを確認しましょう。
修繕費・管理費の負担に関する問題
契約時には「管理はすべて任せられる」と説明されることもありますが、実際には修繕費や原状回復費用をオーナーが負担するケースがあります。特に、大規模改修や設備交換といった高額な支出が必要になる場合、想定外の出費に悩まされる可能性もあります。
このような問題を避けるためには、サブリース会社がどこまで管理や修繕を担うのかを契約書で明確に確認することが必要です。費用負担の記載が曖昧な場合は、口頭説明だけに頼らず詳細を確認し、必ず書面で取り決めを残しておくことが重要です。
サブリース契約で後悔しないための対策
サブリース契約を安全に進めるには、契約内容の理解に加え、契約先となるサブリース会社や不動産管理会社の信頼性を見極めることが大切です。また契約書の条項も丁寧に確認し、不明点をそのままにしない姿勢も求められます。
ここでは、サブリース契約で後悔しないための対策を紹介します。
信頼できる業者の見分け方
サブリース契約を検討する際は、まず業者の財務状況や行政処分歴、過去のトラブル事例を確認することが大切です。経営基盤が安定しているかどうかを見極めることで、将来の支払いトラブルのリスクを軽減できます。
また、口コミや利用者の声も参考になりますが、一部の意見に偏らず全体的な傾向を捉えることが必要です。 「大手だから安心」と考えるのではなく、複数の業者を比較検討することも大切です。
同じ条件の物件でも、保証内容や手数料の取り扱いが異なる場合があるため、サービスや契約条件を横並びで確認するようにしましょう。
契約内容で必ず確認すべき項目
サブリース契約は一度結ぶと長期にわたり影響が及ぶため、契約前の確認不足が後悔につながりやすい部分です。特に収益や費用に直結する項目は、契約書で必ず明確にしておく必要があります。
以下のポイントをチェックしておきましょう。
- 保証賃料の改定条件：改定の有無・頻度・基準を確認
- 契約期間：長期契約か短期契約か、中途解約の可否も要チェック
- 解約条項：違約金の有無や解約可能な条件を明確にしておく
- 管理・修繕の負担範囲：オーナー負担か業者負担かを契約書で確認
- その他費用：更新料や手数料など追加費用の有無
契約内容に不明点があれば必ず確認し、納得できない条件が見つかった場合は修正や交渉も検討しましょう。その際のやり取りを記録に残しておけば、後に条件を巡って争いが生じたときも自分の立場を守りやすくなります。
サブリース契約は解約できるのか？
サブリース契約は長期にわたりオーナーとサブリース会社の双方を拘束する契約のため、一度締結すると簡単には解約できないケースが多く見られます。解約の可否や条件は法律や契約内容に左右されるため、契約前に正しく理解しておく必要があります。
ここでは、解約に関する代表的なポイントを整理します。
借地借家法における解約条件
サブリース契約が借地借家法の「転貸借」として扱われる場合、オーナーからの一方的な解約は極めて難しいとされています。法律上、解約を成立させるには「正当事由」が必要であり、単に収益が減った、契約に不満があるといった理由では認められません。
正当事由として認められるのは、サブリース会社の重大な契約違反や、社会通念上やむを得ない事情など限られた場合に限られます。したがって、法律の適用範囲を理解し、自身の契約がどのように扱われるかを把握しておくことが重要です。
契約条項と解除理由の確認方法
解約を検討する際には、まず契約書に記載されている「解除事由」を確認することが重要です。多くの契約では、サブリース会社の支払い遅延や契約違反があった場合に解除できる旨が盛り込まれています。
しかし、条文の表現は専門的で解釈が難しいこともあり、オーナーが独自に判断すると誤解や不利な対応につながる恐れがあります。 そのため、解約を視野に入れた時点で弁護士や不動産に詳しい専門家へ相談することが望ましいでしょう。
第三者の視点で契約条項を確認してもらえば、客観的に立場を整理し、解約の可否や適切な対応策を把握しやすくなります。
解約交渉の進め方と注意点
サブリース契約の解約交渉を行う際は、口頭でのやり取りに依存せず、必ず書面や電子メールで記録を残しながら進めることが基本です。交渉経過を文書化しておくことは、後に紛争化した場合に証拠資料として機能し、「言った・言わない」の水掛け論を防ぐ有効な手段となります。
それでも協議が難航する場合には、速やかに弁護士へ依頼し、債務不履行や契約解除事由の有無を法的に検討してもらうことが重要です。場合によっては調停や訴訟といった法的手続を選択肢に含める必要があります。
自己判断で交渉を続けると、解約条件で不利な合意を強いられるリスクがあるため、専門家の助言を得ながら戦略的に対応することが望まれます。
サブリースの不動産投資なら、ウスイホームへご相談を
サブリース契約について不安や疑問を抱えている方は、ぜひウスイホームへご相談ください。専門スタッフが契約内容やリスクをわかりやすく解説し、オーナー様一人ひとりの状況に合わせた最適な投資プランをご提案します。
豊富な実績と地域に根ざしたサポート体制により、初めての方でも安心して不動産投資に取り組めます。将来を見据えた安定的な収益を確保するためにも、まずはお気軽にお問い合わせください。
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リスクを理解し、安定した不動産投資を目指そう
サブリース契約は安定収入を得やすい一方で、契約条件や業者選びを誤ると想定外のリスクに直面することもあります。成功のためには、契約内容を正しく理解し、自分に合った投資スタイルを見極めることが欠かせません。
事前にリスクとメリットを整理し、必要に応じて専門家へ相談する姿勢が大切です。リスクを冷静に把握したうえで、将来にわたり安心できる不動産投資を実現しましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアでオーナー様の経営方針や物件の特性に合わせたサブリースプランをご提案しています。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、サブリースを検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |