サブリース契約の解約を検討しているものの、「正当事由とは？」「そもそも解約できるのか？」と疑問や不安を感じていませんか？サブリース契約は法律上、オーナー側からの解約が難しいとされており、正当事由の有無が大きなカギを握ります。
本記事では、サブリース契約の基本から解約の進め方、正当事由の具体例、合意解除の方法、注意点までをわかりやすく解説します。サブリース解約を前向きに進めるための判断材料として、ぜひお役立てください。
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目次
サブリース契約の基本構造とその特徴
サブリース契約は、通常の賃貸契約とは異なる仕組みを持ち、独自のメリットと注意点があります。ここでは、サブリース契約の基本的な構造や関係性、契約に伴う責任範囲などをわかりやすく解説します。
サブリース契約の定義と仕組み
サブリース契約とは、不動産オーナーが管理会社やサブリース会社に物件を一括で貸し出し、サブリース会社がその物件を入居者に転貸する仕組みです。
【サブリースの契約構造】
| オーナー（物件所有者） |
↓
| サブリース会社（借上げ・管理） |
↓
| 入居者（実際の利用者） |
- オーナー：物件を一括で貸し出す
- サブリース会社：借上げた物件を管理し、入居者へ転貸
- 入居者：サブリース会社と契約し、部屋を利用
オーナーは空室の有無にかかわらず、契約で定められた一定の賃料収入を受け取れることが特徴で、特に空室リスクを抑えたいオーナーに人気があります。
一方で、契約相手は入居者ではなくサブリース会社であるため、入居者に直接関与できない点や、契約内容によっては解約や条件変更が難しいケースもあるため注意が必要です。
オーナーとサブリース会社の契約関係
サブリース契約では、不動産オーナーとサブリース会社の間に「転貸借契約」が結ばれます。これは、オーナーがサブリース会社に物件を貸し出し、サブリース会社が入居者に再度賃貸する二重構造の契約です。表面的には一括管理のように見えますが、契約上の貸主はサブリース会社となるため、入居者との賃貸契約にはオーナーが直接関与しません。
この関係により、家賃の請求やクレーム対応などの実務はサブリース会社が担いますが、物件の所有者としての最終的な責任はオーナーに残るケースもあります。契約の実態を正確に把握し、自身がどこまで関与すべきかを理解することがトラブル防止のカギとなります。
管理業務の分担と実務上の責任
サブリース契約では、日常的な管理業務の多くがサブリース会社に委ねられます。具体的には以下のような業務が該当し、オーナーはこのような実務から解放されるのが特徴です。
- 入居者の募集
- 賃料の回収
- クレーム対応
- 原状回復工事の手配 など
ただし、すべての責任がサブリース会社に移るわけではありません。たとえば、建物の構造上の不具合や老朽化による修繕義務、法的な瑕疵に関する責任は、所有者であるオーナー側に残るケースもあります。
契約内容によっては境界が曖昧になりやすいため、業務範囲や責任分担は契約時に明確に定めておくことが重要です。
契約のメリットと注意点
サブリース契約の最大のメリットは、空室リスクを軽減し、毎月安定した賃料収入が得られる点です。入居者がいない期間でも一定額の収入が保証されるため、収益の見通しが立てやすく、資金計画も安定します。また、先述のように、入居者対応やトラブル処理をサブリース会社に任せられる点も、オーナーにとっては大きなメリットです。
一方で、注意が必要なのは、契約内容によってオーナーにとって不利となる条件が含まれていることがある点です。たとえば、賃料の減額や契約期間中の解約制限、原状回復義務の範囲などはトラブルの原因になりやすい部分です。
契約書の条項は細部まで確認し、曖昧な点は契約前に必ず確認・交渉する姿勢が求められます。
サブリース契約の解約が困難とされる理由
サブリース契約は、オーナー側が一方的に解約を進めることが難しい契約形態として知られています。法律上の制限や契約内容、さらにはサブリース会社側の経営戦略など、さまざまな要因が複雑に絡み合っているためです。
ここでは、解約を困難にしている主な3つの理由について詳しく解説します。
借地借家法による借主保護の影響
サブリース契約がオーナー側から一方的に解約しづらい最大の理由は、借地借家法によって借主（この場合はサブリース会社）が強く保護されている点にあります。オーナーとサブリース会社の間には通常の賃貸借契約が成立しており、法律上、オーナーは貸主、サブリース会社は借主という立場になります。
借地借家法第28条では、貸主側から契約を解除したり、更新を拒絶したりするためには、一定の「正当な理由」が必要とされています。これは、住まいや営業の安定を守るために、借主の立場を重視する法制度に基づくものです。
このような法的枠組みにより、サブリース契約は貸主側の意向だけでは解約が難しく、慎重な対応が求められる契約形態となっています。
契約期間および解約条件の拘束性
サブリース契約では、契約期間や解約条件があらかじめ細かく設定されており、オーナーの都合で柔軟に見直すことは困難です。多くの契約では、10年〜30年といった長期契約が結ばれ、その途中での解約には厳しい制約が設けられています。
特に中途解約に関しては、「双方合意のもとでのみ可」と明記されているケースが多く、オーナーが一方的に契約を解除することは原則としてできません。また、解約を申し入れる場合も、数カ月以上前の予告期間が必要であり、違約金や立退料が発生する可能性もあります。
このような契約上の拘束性により、実質的にオーナー側が契約期間中に解約を申し出ることは難しくなっており、慎重な契約内容の確認と将来を見据えた判断が求められます。
サブリース事業者の契約維持方針
サブリース事業者が契約の維持に強い姿勢を示す背景には、自社の収益構造や経営の安定性が深く関係しています。
サブリース会社は、長期にわたってオーナーから物件を借り上げ、転貸による家賃収入を得ることで利益を確保しています。そのため、途中解約が頻発すると収益計画が大きく崩れ、経営リスクが高まります。
また、サブリース契約は営業上の安定供給を前提として組まれており、一度解約に応じると他のオーナーとの契約にも影響が及ぶおそれがあります。こうした理由から、サブリース会社は解約交渉に慎重になりやすく、オーナー側からの解約申し出がスムーズに受け入れられないケースが多いのです。
サブリース契約の解約に必要な「正当事由」とは
サブリース契約を解約するには、「正当事由」が必要です。ただし、その内容や認められる条件は複雑で、正しく理解しておくことが欠かせません。
ここでは、正当事由の法的な考え方と、実際に認められたケースをわかりやすく解説します。
正当事由の法的定義と認定基準
「正当事由」とは、オーナー（貸主）がサブリース会社（借主）に対して契約の更新拒絶や解約を申し入れる際に、法律上求められる正当な理由のことです。これは借地借家法第28条に定められており、借主保護の観点から、オーナー側の都合だけで一方的に解約することはできません。
正当事由の有無は、法令だけで判断されるものではなく、過去の裁判例などを参考にしながら、以下のような判断基準が総合的に考慮されます。
- 解約の必要性の程度（物理的・経済的理由など）
- サブリース会社側の不利益の程度
- 契約期間の長さや履行状況
このように、正当事由の成立には単一の事情では足りず、複数の要素を総合的に見て「やむを得ない」と判断される必要があります。明確な基準があるわけではないため、専門家への相談も視野に入れるべきです。
正当事由と認められやすい具体例
正当事由は、ケースバイケースで判断されますが、実務では次のような状況が比較的認められやすい傾向にあります。
- 建物の老朽化：安全性や維持管理に支障をきたすほどの劣化が進んでいる場合
- 用途変更：取り壊しや再開発の計画があり、現状のままでは運用が困難な場合
- 自己使用の必要性：オーナーやその家族が実際に居住・使用する必要があるケース
- 経済的事情・売却：ローン返済の困難や資産整理を目的とした売却の必要がある場合
- 補足的な判断材料：立退料の提示や、誠実な交渉姿勢がある場合には、判断に有利に働くこともある
こうした事情があるからといって必ず認められるわけではありませんが、事前にどのような主張が受け入れられやすいかを把握しておくことは、スムーズな交渉や適切な準備につながります。
サブリース契約を解約するための実務的手続
サブリース契約の解約を進めるには、法的な条件だけでなく、手続きの進め方にも注意が必要です。通知書の提出から交渉、第三者機関の活用に至るまで、実務上のステップを理解しておくことで、よりスムーズかつ安全に対応できる可能性が高まります。
ここでは、実際に解約を進める際の基本的な流れと注意点を紹介します。
解約通知書の作成と提出
サブリース契約を解約するには、まず「解約通知書」の作成と提出が必要です。以下のステップに沿って、具体的に手続きを進めましょう。
【STEP1】解約通知書を作成する
まずは、サブリース契約の終了を正式に伝えるための「解約通知書」を作成します。通知書には以下の項目を盛り込みましょう。
- 解約の理由：主観ではなく事実ベースで簡潔に
- 通知日と希望する契約終了日：一般的には6カ月以上先の日付
- 契約物件の特定情報：所在地、物件名、契約番号など
【STEP2】内容証明郵便で送付する
通知書は「内容証明郵便」で送るのが確実です。配達証明を付ければ、「誰に・いつ・どのような内容で通知したか」を法的に証明できます。口頭や普通郵便での通知は、証拠が残らずリスクが高いため避けましょう。
【STEP3】契約終了の6カ月前までに通知する
通知は、契約終了希望日の少なくとも6カ月前までに行うのが通例です。ただし、契約書で特に通知期限が定められている場合は、必ずその記載に従いましょう。
サブリース会社との交渉
解約通知書を送付した後は、サブリース会社との交渉が必要になります。ここでは、感情的な対立を避けつつ、証拠と事実に基づいて冷静にやり取りを進めることが重要です。
まずは、通知書で伝えた解約理由に加え、正当事由となり得る事情を、書面や写真などの形で証拠として用意しておきましょう。また、過去のやり取りも可能な限り記録として残しておくと有効です。
交渉の場では、相手の主張にも耳を傾け、可能であれば着地点を探る姿勢が求められます。立退料の提示なども交渉材料として活用できるため、感情ではなく「合理性」と「証拠」に基づいた対応を心がけましょう。
第三者機関の活用
サブリース会社との交渉が難航する場合や、自力での対応に不安がある場合は、早い段階で第三者機関の活用を検討しましょう。特に法律が絡むサブリース契約の解約では、専門的な助言を得ることがトラブル回避につながります。
代表的な相談先としては、弁護士（不動産や借地借家法に詳しい専門家）、司法書士、消費生活センター、不動産に関する専門窓口（地方自治体など）があります。中立的な立場からの助言や介入により、交渉が円滑に進むケースもあります。
また、交渉過程の記録や証拠をしっかり保管しておくことで、万が一法的措置を取る際にもスムーズに対応できます。無理に一人で抱え込まず、専門家の知見を積極的に活用することが大切です。
サブリース解約に伴うリスクと費用
サブリース契約を解約する際は、違約金や立退料、解約後の管理体制変更に伴う費用など、思わぬ出費が発生することがあります。ここでは、事前に把握しておきたい代表的なリスクと費用について解説します。
違約金・立退料
サブリース契約の解約時には、契約内容や交渉の状況によって、違約金や立退料が発生する可能性があります。それぞれの性質や負担者、相場感を把握しておくことが重要です。
【違約金】
違約金は、契約期間中に一方的に解約する場合に発生します。契約書に「残存期間分の賃料相当額の支払い」などと明記されているケースが多く、オーナー側が負担するのが一般的です。相場は契約残期間や契約内容によって異なりますが、数十万円〜数百万円に及ぶこともあります。
【立退料】
立退料は法的義務ではありませんが、交渉を円滑に進める目的でオーナーが提案・負担するケースがあります。目安としては、サブリース会社の営業損失や移転費用を補填する金額で、月額賃料の6カ月〜12カ月分程度を提示するケースが見られます。
| 項目 | 内容 | 相場感 | 負担者 |
| 違約金 | 契約期間中の一方的な解約に対するペナルティ | 残存期間分の賃料（数十万〜数百万円） | オーナー |
| 立退料 | 和解や任意交渉時の営業損失等の補填 | 月額賃料の6〜12カ月分が目安 | オーナー（任意／交渉次第） |
このように、金銭的な負担は契約前後を問わず大きなリスクになり得ます。
契約書の内容確認に加えて、事前に弁護士など専門家に相談しておくこともおすすめです。
解約後の管理体制変更に伴うコスト
サブリース契約を解約した後は、物件の管理体制を見直す必要があります。その際には、管理会社の選定・契約や、自主管理に切り替えるための準備など、さまざまなコストが発生します。
たとえば、新たに管理会社へ委託する場合、月額賃料の3〜5％程度が管理手数料としてかかります。加えて、入居者対応、契約更新、修繕手配などの実務を外注する際には、別途費用が発生することもあります。
また、オーナーが自主管理を選択する場合でも、専門知識や対応体制が必要となり、トラブル対応や事務作業にかかる労力・時間的コストは軽視できません。解約後の運用体制をあらかじめ計画しておくことが、スムーズな移行とリスク回避につながります。
サブリース解約のご相談はウスイホームへ
1976年創業のウスイホームは、横浜・湘南・横須賀エリアを中心に地域密着で不動産業を展開してきた実績のある企業です。売却・賃貸の双方に精通しており、サブリース契約の解約を検討中のオーナー様に対しても、中立的かつ柔軟な提案が可能です。
解約後の選択肢や管理体制の見直し、収益性の再構築まで含めてトータルにサポートいたします。「誰に相談すればいいかわからない」と感じている方も、まずはお気軽にご相談ください。専門スタッフが状況に応じた適切なアドバイスをご提供いたします。
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サブリース解約の正当事由を整理し、証拠をそろえよう
サブリース契約を解約するには、法律上の「正当事由」が必要となるため、その根拠を明確にし、客観的な証拠を整えることが不可欠です。立退料の提示や経済的事情、自己使用の必要性など、状況に応じた複数の要素を整理しましょう。
あわせて、関連する契約書や賃料の支払記録、交渉履歴などの資料も収集・保管しておくことが重要です。必要に応じて弁護士など専門家と連携し、慎重かつ計画的に手続きを進めることで、リスクを抑えた円満な解約につながります。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアでオーナー様の経営方針や物件の特性に合わせたサブリースプランをご提案しています。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、サブリースを検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |