サブリースとは、不動産オーナーが管理会社に物件を一括で貸し出し、安定した家賃収入を得られる仕組みです。空室リスクを軽減できる点から注目されていますが、契約条件によっては思わぬリスクを抱えることもあります。
本記事では、サブリースについて基礎からメリット・デメリット、法改正の影響や最新の市場動向までをわかりやすく紹介します。不動産投資を検討しているオーナーの方が、契約の是非を冷静に判断できるようサポートします。
| 横浜・湘南・横須賀・川崎・東京エリアでサブリースをお考えの方へ ウスイホームのサブリース |
目次
サブリースの基本を理解しよう
サブリース契約は、物件を一括で借り上げてもらい、管理業務を任せられる仕組みです。オーナーは空室の有無に関わらず収入を得られる点が特徴です。まずは、この基本的な仕組みについて見ていきましょう。
サブリースとは？
サブリース契約は、賃貸経営（管理）に関する契約形態の一種です。建物の所有者（オーナー）が賃貸住宅をサブリース会社に貸し出し、サブリース会社が入居者へ「また貸し」します。結果として、入居者から見た貸主はサブリース会社となり、オーナーは賃貸運営の多くを委任できます。
| 【サブリースの契約構造】 オーナー（物件所有者） ↓ サブリース会社（借り上げ・管理） ↓ 入居者（実際の利用者） ●オーナー：物件を一括で貸し出す ●サブリース会社：借り上げた物件を管理し、入居者へ転貸 ●入居者：サブリース会社と契約し、部屋を利用 |
この仕組みにより、オーナーは空室発生時でもサブリース会社から定額の家賃（保証賃料）を受け取り、収入の平準化と業務負担の軽減が期待できます。
サブリース契約における2つの賃貸借関係
サブリースは二段階の賃貸借関係で成り立ちます。
1.オーナー ⇄ サブリース会社（マスターリース契約）
まず、オーナーとサブリース会社の間で建物賃貸借契約（マスターリース／一括借り上げ契約）が締結され、転貸を認める条項が設けられます。
この関係ではサブリース会社が「借主」となり、借地借家法により借主の権利が保護されるため、オーナーからの一方的な解約は原則として容易ではありません。
2.サブリース会社 ⇄ 入居者（転貸借契約）
サブリース会社は借り上げた物件を入居者へ賃貸します。入居者募集、契約事務、家賃回収、滞納対応、建物維持管理などの実務はサブリース会社が担うため、オーナーは入居者と直接やり取りする必要がありません。
マスターリースとの違いとは？
マスターリースとサブリースは混同されがちですが、指す関係が異なります。違いを以下の表に整理します。
| 比較項目 | マスターリース契約（⼀括借り上げ） | サブリース契約（転貸借） |
| 契約主体 | オーナー ⇄ サブリース会社 | サブリース会社 ⇄ 入居者 |
| 契約構造 | オーナーからサブリース会社への賃貸借 | サブリース会社から入居者への賃貸借（また貸し） |
| 対象規模 | 物件全体（⼀棟または区分） | 部屋単位で入居者へ賃貸 |
| 主な目的 | 業務委任と空室リスク軽減、保証賃料の確保 | 入居・居住のための賃貸借 |
| 法的保護 | サブリース会社（借主）が借地借家法で保護 | 入居者（借主）が借地借家法で保護 |
つまり、マスターリースはオーナーとサブリース会社の「借り上げ」契約、サブリースはサブリース会社と入居者の「また貸し」契約を指します。両者の区別を理解することが、契約検討時の重要な前提になります。
サブリースの対象となる物件とオーナーの条件
サブリース契約はすべての不動産に適しているわけではありません。築年数、立地、規模などの条件によっては対象外となるケースもあります。ここでは、どのような物件やオーナーがサブリース会社から選ばれやすいのかを解説します。
サブリースに適した物件の特徴
サブリース会社が扱いやすいと判断する物件には、いくつかの明確な条件があります。まず立地条件は最も重視され、駅から徒歩圏内や生活利便性の高いエリアにある物件は、入居需要が安定して見込めるため好まれます。
築年数については築浅〜築20年程度までが対象となりやすく、老朽化が進んでいないことが条件です。さらに、間取りでは単身者向けのワンルームよりも2LDK以上のファミリー向けが安定した需要を持つため評価が高い傾向があります。
加えて、物件の管理状態や共用部の清掃・修繕履歴が整っていることも重要な判断材料です。資産価値が維持され、入居者満足度を確保できる物件こそが、サブリースの対象として選ばれるのです。
中規模以上のマンションが選ばれる理由
サブリース会社が中規模以上のマンションを積極的に対象とするのには、収益性と安定性の両面に理由があります。まず戸数が多ければ空室リスクが分散され、一部が空室でも全体収益が大きく損なわれにくいという特徴があります。
また、管理業務の効率化も可能で、清掃や点検などのコストを戸数で割ることで経営効率が高まります。さらに、中規模以上のマンションは地域のランドマーク的な存在となることも多く、入居者からの認知度が高まりやすい点も魅力です。
共用部が整備されていることで物件の資産価値が維持され、長期的に安定した賃貸需要を確保できることもサブリース会社にとって大きなメリットです。これらの点から、ワンルームよりも中規模以上の物件が選ばれるのです。
オーナーに求められる条件と適性
サブリース契約では物件条件だけでなく、オーナーの姿勢や理解度も重要な評価対象となります。まず、契約内容を正しく理解する力が必要で、家賃保証の改定や免責期間、修繕費の負担範囲などを把握しないまま契約を進めるとトラブルにつながりかねません。
次に、長期的に安定収入を得るというサブリースの特性を理解し、短期的な利回りや高収益を過度に期待しない姿勢も求められます。また、物件管理に無関心ではなく、定期的な点検や修繕を理解し、必要な投資を受け入れる柔軟さも契約継続の条件です。
こうした条件を満たすオーナーはサブリース会社との信頼関係を築きやすく、結果として安心できる長期的な賃貸経営を実現できるといえるでしょう。
サブリース契約のメリットとは
サブリース契約には、通常の賃貸経営では得られない複数のメリットがあります。オーナーが自ら管理業務を行う負担を軽減しつつ、安定した収入を確保できる点は大きな魅力です。
ここでは、代表的なメリットを整理しながら、不動産投資における有効性を解説していきます。
管理業務の手間を減らせる
サブリース契約の最大のメリットの1つは、煩雑な管理業務を大幅に削減できる点です。通常、賃貸経営では入居者募集、契約書作成、家賃回収、滞納者への督促、クレーム対応、設備故障時の修理手配など、多岐にわたる業務が発生します。これらは時間も労力もかかり、不慣れなオーナーにとって大きな負担となります。
しかし、サブリース契約ではこれらをすべてサブリース会社が代行するため、オーナーはほぼ手間をかけずに賃貸経営を継続できます。特に本業が多忙な方や遠方の物件を所有している方にとっては有効な仕組みといえます。
専門知識が不要であり、初心者でも安心してスタートできる点も大きな魅力です。
安定した家賃収入を得られる
サブリース契約の魅力は、空室が発生しても毎月一定額の収入が保証される点です。通常の賃貸経営では空室が出るとその分の家賃収入が失われますが、サブリース契約ではサブリース会社が一括借り上げを行い、オーナーに「保証賃料」として安定収入を支払います。
これにより、ローン返済を抱えている場合でも計画的な資金運用が可能になります。また、保証賃料は契約期間中に市場相場に応じて見直されるケースがありますが、変動があっても収入ゼロになることはありません。
特に年金代わりに不動産収入を確保したい方や、長期的な投資計画を重視するオーナーにとって、この安定性は大きな安心材料といえるでしょう。
空室や滞納リスクが減る
賃貸経営において最も大きなリスクの1つが、先述のような空室による収入減少や入居者の家賃滞納です。これらはオーナーにとって直接的な損失となり、経営を不安定にさせる要因です。
しかし、サブリース契約ではサブリース会社が借主となるため、空室があっても契約で定めた保証賃料を受け取ることができます。さらに、入居者との契約管理はサブリース会社が担うため、滞納が発生した場合の督促や法的対応もオーナーの責任にはなりません。
この仕組みにより、収入が予期せぬ形で途絶えるリスクを大きく軽減できるのです。特に副業として賃貸経営を行う方や、安定収益を重視するシニア層の方にとっては、リスクヘッジの面で非常に心強い制度といえるでしょう。
サブリース契約のリスクと注意点
サブリースは魅力的な仕組みである一方、契約内容によっては大きなリスクを抱える場合があります。家賃保証の仕組みや契約更新条件などを正しく理解しないまま契約すると、後々トラブルに発展しかねません。
ここでは特に注意すべきリスクや確認ポイントを整理して解説します。
契約内容で確認すべきポイント
サブリース契約を結ぶ際には、契約書の細部まで確認することが重要です。特に見落としがちな項目として、保証家賃の算定方法や定期的な見直し条件があります。契約時には一定額の家賃保証を受けられても、数年ごとに「減額改定」されるケースが多く、想定よりも収入が下がる可能性があります。
また、契約解除に関する条件も重要です。サブリース会社側は借地借家法によって保護されているため、オーナーから一方的に解約するのは難しいことが少なくありません。さらに免責期間の有無や修繕費負担の範囲なども契約書に明記されているため、必ず事前に確認しておくことが必要です。
想定されるデメリット
サブリース契約には、デメリットも存在します。代表的なのは、保証家賃が市場相場に応じて下がるリスクです。契約当初は安定収入を見込めても、数年後の見直しで減額されると収益性が低下する可能性があります。
また、入居者の選定権はサブリース会社に委ねられるため、オーナーの意向を反映できない場合があります。さらに、サブリース会社に支払う手数料や管理費が高額に設定されているケースもあり、実質的な手取り収入が少なくなる点も注意が必要です。
このようなデメリットを理解せずに契約すると「思っていたのと違う」と感じる事態につながりかねません。
契約トラブルを防ぐ対策
トラブルを回避するためには、契約前の情報収集と比較検討が欠かせません。まず複数のサブリース会社から条件を取り寄せ、保証賃料の水準や見直しルール、免責期間、修繕費負担の有無を比較することが大切です。
また、契約書の専門用語や法的背景については、不動産に詳しい専門家や弁護士へ相談するのも有効な手段です。第三者の客観的な視点を取り入れることで、リスクの見落としを防げます。
さらに、将来的に契約を解消する可能性も視野に入れ、解除条件や違約金の有無についても確認しておくと安心です。慎重な準備と確認を行うことで、サブリース契約を安全に活用できるでしょう。
サブリース契約が適しているケース
サブリース契約は、すべてのオーナーに適しているわけではありません。しかし、遠方に物件を持つ場合や経営経験が浅い場合、多忙で管理に手が回らない場合など、特定の状況では大きな効果を発揮します。ここでは、その代表的なケースを見ていきましょう。
遠方に物件を持つオーナー
オーナーが居住地から離れた場所に物件を所有している場合、現地での管理や入居者対応は大きな負担となります。修繕やクレーム対応、入居者募集など、突発的に発生する業務にすぐ対応できないリスクもあります。
このような場合でもサブリース契約であれば、サブリース会社が現地対応を一手に引き受けるため、オーナーは距離を気にせず安心して賃貸経営を続けられます。特に地方や複数都市に物件を所有する投資家にとって、効率的な経営を実現できる有効な手段といえるでしょう。
賃貸経営の経験が少ない初心者オーナー
不動産投資を始めたばかりの初心者オーナーにとって、入居者募集や賃貸契約、家賃回収、トラブル対応などは未知の領域で、不安を感じる方も少なくありません。
こうした場合にサブリース契約を利用すれば、煩雑な実務をサブリース会社に一任でき、オーナーは安定した家賃収入を受け取ることに専念できます。
専門知識がなくてもプロに管理を任せられるため、はじめての不動産経営において大きな安心感が得られるでしょう。経験を積みながら段階的に経営に理解を深めたい方にとっても有効な仕組みといえます。
副業として不動産投資をしている多忙な会社員
本業が忙しい会社員や経営者にとって、日中に発生する入居者対応や管理業務に時間を割くのは容易ではありません。突発的な設備トラブルやクレームが発生しても、勤務中にすぐ対応することは難しく、結果として入居者満足度の低下や空室リスクにつながる恐れがあります。
サブリース契約を活用すれば、こうした対応をすべてサブリース会社に任せられるため、オーナーは本業に集中しながら副収入を得ることができます。忙しい方にとっては、手離れのよさが何よりの魅力となるでしょう。
サブリースのことならウスイホームにご相談を
1976年創業のウスイホームは、神奈川県内で地域密着型の不動産サービスを展開してきました。サブリース契約に関しても、仕組みやメリット・リスクを丁寧に説明し、オーナーの一人ひとりに最適な提案を行っています。
契約内容や将来の収益性に不安がある方も、専門スタッフがサポートいたします。サブリースを検討中の方は、まずはお気軽にお問い合わせください。
▼横浜・湘南・横須賀・川崎・東京エリアでサブリース契約についてのご相談はこちら▼
賃貸・不動産管理サービス「プラスU サブリース」 | ウスイホーム
サブリース契約の理解が、投資判断の精度を高める
サブリースは、契約条件によってメリットもリスクも大きく変わる仕組みです。正しい理解を持たないまま契約を進めてしまうと、想定外の減収やトラブルにつながる恐れがあります。仕組みを把握し、専門家への相談を通じて冷静に判断することが、後悔のない投資判断につながります。
オーナーにとって、知識と準備は最大のリスクヘッジです。十分な情報収集を行い、専門家の助言も取り入れながら、安全にサブリース契約を利用しましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアでオーナー様の経営方針や物件の特性に合わせたサブリースプランをご提案しています。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、サブリースを検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |