サブリース契約とは、管理会社などが不動産オーナーから物件を一括で借り上げ、第三者に転貸する仕組みです。
空室リスクの回避や管理業務の外注化による手間の軽減といったメリットがある一方で、契約内容によっては賃料の減額や中途解約の困難さなど、思わぬデメリットが発生する可能性もあります。
契約前にサブリースの仕組みやリスクを正しく理解し、トラブルを回避するための知識と判断基準を持つことが重要です。
本記事では、サブリース契約のメリット・デメリットを整理し、契約時に注意すべきポイントやリスク軽減の具体策について、わかりやすく解説します。
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目次
サブリースの仕組みとは？
サブリース契約を正しく理解するためには、その基本的な仕組みや契約の流れ、他の似ている制度との違いを押さえることが大切です。ここからは、サブリース契約の基本構造と契約形態の違いについて解説します。
サブリース契約の流れと基本構造
サブリース契約とは、オーナーが自身の賃貸物件を管理会社（サブリース会社）に一括で貸し出し、その管理会社が入居者に再賃貸する仕組みです。オーナーは空室の有無にかかわらず、毎月一定額の家賃を管理会社から受け取ることができます。
また、入居者募集や家賃回収、クレーム対応などの煩雑な業務も委託できるため、管理の手間を大幅に削減できます。家賃保証がある点も、オーナーにとって大きなメリットです。
ただし、市況の変化などを理由に家賃の減額を求められるケースもあるため、契約前に内容を十分に確認し、将来的な収支を見通した上で判断することが重要です。
マスターリースとサブリース（転貸）の違い
サブリース契約と似た言葉に「マスターリース」がありますが、この2つは契約の仕組みや誰と誰が契約を結んでいるのかという関係性に明確な違いがあります。
まず、マスターリースはオーナーと管理会社（または運営会社）との間で結ばれる一括借上契約で、管理会社が物件をすべて借り上げた上で、運用・管理を行います。オーナーは管理会社から直接家賃を受け取り、入居者対応は管理会社が主導します。
一方、サブリース（転貸）は、マスターリースで借り上げた管理会社が、さらに物件を第三者である入居者に転貸する仕組みです。オーナーと入居者は直接契約を結ばないため、法律上の権利関係やトラブル対応に違いが出ることがあります。
以下は、マスターリースとサブリースの違いを比較した表です。
| 比較項目 | マスターリース | サブリース（転貸） |
| 契約主体 | オーナー⇄管理会社 | 管理会社⇄入居者 |
| オーナーと入居者の関係 | 契約関係なし（オーナーと入居者は直接契約を結ばない） | 契約関係なし（オーナーと入居者は直接契約を結ばない） |
| 仕組み | 管理会社が物件を一括借り上げ、自社で運用 | 管理会社が借りた物件を第三者（入居者）に再賃貸する |
| 家賃の支払元 | 管理会社がオーナーに支払う | 入居者が管理会社に支払い、そこからオーナーに支払われる |
| 借地借家法の影響 | 入居者とオーナーに直接契約がないため制限されることがある | 入居者とオーナーが直接契約していないため、契約解除などに制限が生じる可能性がある |
| トラブル時の対応 | 入居者対応は管理会社が主導 | 入居者対応は管理会社が行うが、内容次第でオーナーに影響が及ぶ場合もある |
このように、両者の契約主体や権利関係、リスクの所在が異なります。
特に重要なのは、「誰と契約しているのか」「誰に責任があるのか」を正確に理解しておくことです。契約書の中で「マスターリース」「サブリース」などの言葉が混在していることもあるため、契約前には内容をよく確認しましょう。
サブリース契約のメリット
サブリース契約には、安定収入や手間の削減など、オーナーにとって多くの魅力があります。ここからは、その代表的な5つのメリットを詳しく解説します。
空室リスクを軽減できる
サブリース契約では、たとえ空室が発生しても、事前に決められた家賃がサブリース会社からオーナーに支払われます。入居者の有無にかかわらず一定の収入が得られるため、賃貸経営の安定性を高められる点が大きなメリットです。
特に、築年数が古い物件や立地条件に不安のある物件では、空室期間が長引く可能性が高いため、サブリースによる家賃保証は有効なリスクヘッジとなります。また、賃貸需要に季節変動がある地域においても、この仕組みは安定した収入確保に役立ちます。
安定収入を確保できる
サブリース契約では、毎月固定額の賃料が支払われるため、家賃収入の変動を抑えることができます。これにより、ローンの返済計画や生活資金の見通しが立てやすくなり、精神的な安心感も得られます。
収入の安定は、長期的な資産形成に取り組む上で非常に重要な要素です。また、キャッシュフローの計画がしやすくなることで、複数物件を保有する戦略的な不動産投資にもつなげやすくなります。
管理業務の負担を減らせる
サブリース契約では、入居者の募集・審査・契約から家賃の徴収、トラブル対応、退去時の手続きまで、管理業務の多くをサブリース会社が代行してくれます。これにより、オーナーの手間や時間が大幅に削減され、物件の運営に関わるストレスから解放されるメリットがあります。
副業として物件を所有している会社員や、体力的な負担を避けたい高齢のオーナーにとっても、活用しやすい仕組みといえます。特に本業が多忙な方には理想的な運用手段といえるでしょう。
長期契約による安心感が得られる
サブリース契約は、一般的な2年や3年の賃貸契約とは異なり、5年から30年といった長期契約が多く、将来的な収支計画を立てやすい点が大きな特徴です。一定の家賃が長期間にわたり保証されるため、運用の見通しが明確になり、ローン返済や生活設計といった資金計画も安定しやすくなります。
さらに、契約の都度条件交渉を行う必要が少なく、予期せぬ変更や更新手続きの負担を抑えられるのも、長期契約を前提としたサブリース契約ならではのメリットです。突発的なリスクへの備えがしやすく、腰を据えた不動産経営を目指すオーナーにとって安心できる仕組みといえるでしょう。
初心者オーナーでも取り組みやすい
不動産投資に興味はあっても、「何から始めればいいのかわからない」「専門知識がなくて不安」という初心者の方は少なくありません。サブリース契約は、そうした方にとって、不動産経営のハードルを下げてくれる選択肢です。
オーナー自身は物件を用意すれば、契約や運営の大部分をプロに任せることができるため、複雑な手続きや市場の知識がなくてもスタートしやすいのが特長です。また、相談から契約までの流れが明確で、サポート体制が整っている会社も多く、はじめての投資でも取り組みやすい環境が整っています。
サブリース契約のデメリット
メリットが多いサブリース契約ですが、十分な注意が必要なデメリットも存在します。ここからは、代表的なリスクを1つずつ解説します。
保証賃料が減少するリスクがある
サブリース契約では、契約時に設定された保証賃料が、契約期間中に減額されるリスクがあります。特に、長期契約の途中で賃貸需要が落ち込んだ場合や、建物の老朽化が進んだ際などに、サブリース会社から家賃の見直しを求められるケースがあります。
一方的に減額されることはないものの、契約上認められていれば拒否は困難です。収支計画に影響するため、契約前に家賃改定の条件をしっかり確認しておく必要があります。
免責期間で収入が途切れるリスクがある
サブリース契約の開始直後には「免責期間」と呼ばれる、家賃が支払われない一定期間が設けられることがあります。これは、サブリース会社側が入居者を確保するまでの猶予期間として設定されるもので、オーナー側にはその間の賃料の支払いが発生しません。
数カ月間、実質的に家賃ゼロになるため、初期の収入計画にズレが生じる可能性があります。契約書内で免責期間の有無とその長さは必ず確認しておきましょう。
契約解除が難しく自由度が制限されるリスクがある
サブリース契約は長期間にわたる契約が一般的で、契約期間中にオーナーの都合で一方的に解除するのは難しいのが実情です。例えば、売却を検討したい場合や経営方針を変えたいと考えても、契約条項により制限を受けることがあります。
更新や解約に関する条件はあらかじめ詳細に確認し、想定外の制約が生じないよう備えておくことが重要です。
入居者を選べず収益機会を失うリスク（礼金・更新料含む）がある
サブリース契約では、入居者の選定や入居条件の設定をサブリース会社が一括して行うため、オーナー自身が誰に貸すかを判断することはできません。その結果、家賃支払能力に不安のある入居者が選ばれたり、トラブルの多い入居者が入居するリスクが高まる場合があります。
また、礼金や更新料など、通常であればオーナーの収入となる費用がサブリース会社に帰属する契約も多く、こうした本来得られるはずの収益がオーナーに還元されない点には注意が必要です。
特に、短期での入退去が繰り返される物件では、こうした機会損失が積み重なり、長期的な収益に大きく影響する恐れがあります。契約前に収益構造をよく理解し、自身の投資方針と合致するかを慎重に判断することが重要です。
サブリース会社が倒産するリスクがある
サブリース契約における最も重大なリスクの1つが、契約先であるサブリース会社の倒産です。万が一倒産が発生した場合、保証賃料の支払いが途絶えたり、物件の管理業務が突然停止する可能性があります。特に、家賃保証に依存した経営を行っている場合には、キャッシュフローが一気に悪化し、経営全体に深刻な影響を及ぼすおそれがあります。
こうしたリスクを避けるためには、契約前にサブリース会社の財務状況や経営実績をよく確認し、複数の会社を比較検討することが大切です。信頼性の高い企業を選ぶことが、長期的な安定経営のカギとなります。
サブリース契約のデメリットを解消する方法
サブリース契約におけるリスクは、契約前の確認や知識を得ることによって大きく減らすことが可能です。ここからは、主な対処法を3つの視点で解説します。
契約書・重要事項の確認
サブリース契約で後悔しないためには、契約書や重要事項説明書の内容を契約前にしっかり確認しておくことが不可欠です。特に、以下のような項目は見落としがちな落とし穴となるため注意が必要です。
- 賃料の見直し条件：契約期間中に家賃が減額される可能性はあるか？その条件やタイミングは明記されているか
- 免責期間の有無：契約開始から一定期間、家賃が支払われない「免責期間」が設定されていないか
- 修繕費の負担範囲：設備の故障や経年劣化にかかる修繕費は、オーナーとサブリース会社のどちらが負担するのか
- 契約の更新・解除条件：契約期間の終了後はどうなるのか、オーナー側から途中解約できる条件はあるか
これらの項目について、あいまいな表現や不明点があれば、必ず契約前に説明してもらい明確にしておきましょう。また、重要事項説明書には専門的な表現も多く、初見では理解しにくい内容もあります。少しでも不安がある場合は、弁護士や不動産の専門家に相談してから契約を進めると安心です。
法的保護の確認：「サブリース新法」などの理解
2020年12月に施行された「賃貸住宅管理業法（いわゆるサブリース新法）」は、サブリース契約に関するトラブルを防ぐために制定された法律です。この法律により、サブリース事業者は契約前にオーナーへ重要事項の説明を行う義務があり、誇大広告や誤解を招く表示も禁止されています。
違反した場合には、行政指導や業務停止命令などの厳しい処分が科される可能性があるため、オーナー側の法的保護は従来より強化されたといえます。
契約先となるサブリース会社がこの法律に則って運営されているかを確認することは、トラブル回避のためにも非常に重要です。すべてを細かく理解する必要はありませんが、法律の存在と概要を把握しておくことが、安心して契約を進める第一歩となるでしょう。
信頼できる会社を選ぶ
サブリース契約では、倒産やトラブルを防ぐために、契約先となる会社の選定が非常に重要です。契約を結ぶ前には、必ず複数のサブリース会社を比較検討し、経営基盤が安定している企業かどうかを見極めるようにしましょう。判断材料としては、以下のような点を確認するのがおすすめです。
- 財務状況や設立年数
- 管理物件数やこれまでの実績
- 公式サイトや登記簿などでの情報開示状況
また、ネット上の口コミや評判も一定の参考にはなりますが、最終的には面談での担当者の対応をしっかり確認することが大切です。説明が丁寧で、契約内容が明確かつ誠実に伝えられているかを見極めましょう。
サブリースを検討する際の判断基準
サブリース契約は、すべてのオーナーに最適な選択肢とは限りません。ここからは、サブリースが「向いているケース」「不向きなケース」、そして検討時に押さえておくべき判断ポイントについて解説します。
サブリースが向いているケース（初心者・遠隔地オーナーなど）
サブリース契約は、不動産投資初心者や遠隔地に住んでいて物件の管理が難しいオーナーに特に向いています。安定した収入を優先したい人や、本業が忙しく管理業務に時間を割けない人にとっては、家賃保証や管理業務の外注化が大きなメリットになります。
また、高齢者や副業として物件を保有している人など、手間をかけずに運用を進めたい場合にも、サブリースは有効な選択肢といえるでしょう。手軽さや安心感を重視する人に適しています。
サブリースが不向きなケース（高収益志向・自己管理志向など）
高収益を目指す投資家や、物件の管理や運営を自分でコントロールしたいオーナーには、サブリースは不向きな傾向があります。サブリース契約では、入居者の選定や条件交渉にオーナーが関与しづらく、礼金や更新料などの一部収入も得られないケースがあります。
また、契約内容によっては賃料の減額や解約制限などの制約を受けるため、自由度の高い運用を望む人にはデメリットが大きくなります。利益を最大化したい方は慎重に判断が必要です。
判断する際に考慮すべきポイント
サブリース契約を検討する際には、物件や自身の経営方針に合っているかを多角的に見極めることが重要です。以下のようなポイントを確認しながら、総合的に判断しましょう。
【検討時に確認すべき主なポイント】
- 自身の経営スタイルとの相性：安定収入を優先したいのか、それとも収益性を最大化したいのかによって、適した運用方法は異なります
- 物件の特性（立地・築年数など）：築年数が古い、駅から遠いといった物件は空室リスクが高く、サブリースのメリットが活きやすい場合もあります
- 地域の賃貸需要：大学や企業の周辺など、エリアによって入居者の流動性やニーズは大きく変わります
- 他の管理プランとの比較：一般的な管理委託契約や自己管理と比べて、どの程度収益やリスクに差があるかを把握しておきましょう
- 将来的な運用計画や出口戦略：いつまで保有するのか、将来的に売却を検討しているのかといったビジョンも、契約形態を選ぶ上で重要な判断材料になります
サブリース契約は、一度結ぶと途中で解約や条件変更が難しいケースも多いです。そのため、短期的な収益だけを見込むのではなく、長期的な視点で慎重に判断しましょう。
サブリースのご相談はウスイホームへ
サブリース契約には、安定収入や管理負担の軽減といったメリットがある一方で、家賃減額や契約解除の制限など注意すべきデメリットも存在します。だからこそ、事前に情報をしっかり収集し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。
ウスイホームでは、オーナー様の経営方針や物件の特性に合わせたサブリースプランをご提案し、安心して運用できるよう丁寧にサポートしています。サブリースを検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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賃貸・不動産管理サービス「プラスU サブリース」 | ウスイホーム
サブリースを検討するならデメリットも踏まえて判断しよう
サブリース契約は、安定した家賃収入や管理の外部委託といった魅力がある一方で、賃料の減額リスクや解約の難しさといった注意点もあります。
契約内容によっては柔軟性が制限されることもあるため、メリットだけでなくデメリットも踏まえた冷静な判断が必要です。
自身の経営スタイルや物件の条件にマッチするかをよく見極めた上で、納得のいくパートナー選びと契約を進めましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアでオーナー様の経営方針や物件の特性に合わせたサブリースプランをご提案しています。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、サブリースを検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |