市街化区域とは？土地購入前に知っておきたい基礎知識と注意点を解説

土地探しを進めていると、「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉を目にすることがあります。

しかし、その意味をよく知らないまま土地を選んでしまうと、「希望の場所に家が建てられない」といった思わぬリスクを招く可能性があります。

本記事では、「市街化区域」とは何かという基本的な知識から、地域の調べ方、購入・建築・売却にどのような影響があるのかまでをわかりやすく解説します。

市街化区域とは？

土地探しや住宅の建築を考える際に避けて通れないのが、「市街化区域」や「市街化調整区域」といった都市計画上の区分です。

ここからは、市街化区域の基本的な意味や、調整区域との違い、さらに都市計画区域との関係について、土地購入前に知っておきたい基礎知識を解説します。

市街化区域の基本的な定義

市街化区域は、都市計画法に基づく「区域区分」の一つで、無秩序な市街化を防ぎ、計画的な都市整備を目的として定められた区域です。

すでに住宅や商業施設などが集積している地域、または今後10年以内に優先的に市街地化を進めるべき地域が対象となります。

具体的な特徴は以下のとおりです。

• 都市計画法に基づく区域区分の一つ
• 住宅・店舗・工場などの建築が原則として可能
• 自治体がインフラ整備を優先的・計画的に実施
• 生活利便性が高く、宅地としての需要が安定している

このように、市街化区域は「住む・働く・暮らす」ための土地利用を前提として整備されており、マイホームの建築を検討している人にとって、安心して選びやすいエリアといえるでしょう。

市街化調整区域との違いは何？

市街化区域と対をなすのが「市街化調整区域」です。両者は都市計画上、まったく異なる役割を担っています。

市街化区域は、市街化を促進する区域であり、建築がしやすく生活利便性が高い一方で、都市計画税などの税負担が生じることもあります。

一方、市街化調整区域は、市街化を抑制する区域で、農地や自然環境の保護を目的としています。

この区域では、住宅や施設の新築・開発行為が原則として制限されており、建築には自治体の許可が必要となります。

許可のハードルも高く、個人が自由に家を建てられるとは限りません。

この市街化区域と市街化調整区域には、以下のような違いがあります。

• 土地価格：市街化区域のほうが高くなる傾向
• 建築の自由度：市街化区域のほうが高い
• 売却のしやすさ：市街化区域は市場流通性が高く売却しやすい

一見すると似たような土地でも、区域の違いによって建築可否や資産価値に大きな影響があります。土地選びの際には、必ず区域の確認を行いましょう。

市街化区域と都市計画区域の関係は？

市街化区域は、「都市計画区域」と呼ばれる、より大きな区分の中に含まれています。

都市計画区域とは、「一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域」として、都道府県が都市計画法に基づいて指定するものです。

都市計画区域は、次のように分類されます。

都市計画区域	線引き区域	市街化区域	市街化を促進する区域
		市街化調整区域	市街化を抑制する区域 （原則、建築制限あり）
	非線引き区域		市街化の方針が明確に定められていない区域
準都市計画区域			都市計画区域の外に設定される簡易的な区域
都市計画区域外			上記いずれの区域にも該当しない区域

このうち、市街化区域は「線引き区域」に含まれ、特に住宅地や商業地などを計画的に整備していくために設けられたエリアです。

道路や上下水道、公園などのインフラ整備が進められ、まちづくりを効率的に進めるための中心的な区域となります。

こうした区域の分類は、無秩序な都市開発を防ぎながら、災害への備えや住環境の維持、さらにはインフラ整備の効率化を図ることで、持続可能な都市の形成を実現するために行われています。

市街化区域の種類｜13の用途地域

市街化区域内では、すべての土地に「用途地域」が指定されており、どのような建物を建てられるか、建築のルールや街並みのイメージがあらかじめ決められています。

ここからは、用途地域の基本的な考え方と、代表的な住居系・商業系・工業系の各用途地域の特徴について解説します。

用途地域とは？

用途地域とは、都市計画法に基づいて市街化区域内に指定される区域区分の一つで、建てられる建物の種類や規模、利用目的などに応じて13種類に分けられています。

これは、住環境を守りながら都市の機能を維持・発展させるための仕組みです。

たとえば、「住宅街に大きな工場が建つ」といった無秩序な開発を防ぐ目的があり、それぞれの地域の性質に応じて建築の制限が設けられています。

用途地域の指定によって、建ぺい率や容積率、建物の高さ、工場の有無などが決まり、街並みや生活の快適さにも大きな影響を与えます。

住居系用途地域の特徴

住居系用途地域とは、主に住宅の建築が想定されている地域で、静かで落ち着いた住環境を守ることを目的としています。

全部で8種類あり、それぞれに建てられる建物の範囲や規模が異なります。

地域名	特徴
第一種低層住居専用地域	戸建住宅中心。建物の高さに厳しい制限あり
第二種低層住居専用地域	小規模な店舗や事務所併用住宅も建築可能
第一種中高層住居専用地域	中高層マンションが建てられる住宅街
第二種中高層住居専用地域	住宅に加えて、小規模な商業施設の建築も可能
第一種住居地域	住宅が中心だが、規模の大きな店舗や施設も建設可能
第二種住居地域	幹線道路沿いなどで、より多様な建物の建築が可能
準住居地域	住宅も建てられるが、自動車関連施設などの建築も認められる
田園住居地域	農業と住居の共存を目的とした地域

これらの地域では、建ぺい率や容積率によって街の印象が大きく変わります。

たとえば、低層住宅が並ぶ閑静な住宅街もあれば、高層マンションが立ち並ぶ都市型のエリアもあります。

用途地域の違いは、資産価値や居住環境に直結するため、土地選びの際に必ず確認しておきたいポイントです。

商業系・工業系用途地域の特徴

住居系とは異なり、商業活動や工業活動を主な目的とするのが、商業系・工業系の用途地域です。

住環境よりも利便性や産業活動を優先する傾向があり、住宅建築には注意が必要です。

区分	地域名	特徴
商業系用途地域	近隣商業地域	住宅地に隣接。日常的な買い物ができる店舗や飲食店などの建築が可能
商業系用途地域	商業地域	百貨店・映画館・オフィスビルなど、大型商業施設が建ち並ぶ中心市街地に多い
工業系用途地域	準工業地域	工場と住宅の混在を想定。比較的建築制限は緩やか
工業系用途地域	工業地域	工場立地が主目的。住宅建築も可能だが一定の制限あり
工業系用途地域	工業専用地域	住宅の建築が禁止されている、完全な工業専用区域

これらの地域では、騒音・振動・交通量などが多くなる傾向があるため、住宅地としての環境は住居系用途地域と大きく異なります。

資産価値にも影響するため、住宅を建てる場合は地域の種別をしっかり確認しましょう。

市街化区域かどうか調べる方法

土地を購入・検討する際は、その場所が「市街化区域」かどうかを正確に把握することが重要です。

用途や建築の可否、将来的な資産価値にも関わるため、信頼性の高い情報源を活用して調査することが大切です。ここでは、主な調査方法を3つご紹介します。

自治体の都市計画図・窓口で調べる

もっとも信頼性が高く、正確に確認できる方法は、市役所や役場の都市計画課・建築指導課などで提供されている「都市計画図」や「用途地域図」を参照することです。

これらの図面には、その地域が市街化区域か市街化調整区域かが明確に示されています。

都市計画図は自治体の窓口で閲覧できるほか、必要に応じて担当窓口で内容の確認や説明を受けることも可能です。

事前に確認したいポイントを整理しておくと、調査がよりスムーズになります。

インターネットで調べる

近年では、多くの自治体が公式サイト上で都市計画図や用途地域図を公開しており、パソコンやスマートフォンを使って簡単に調べることが可能です。

「◯◯市　都市計画図」などと検索すると、該当する地図情報ページが表示されるケースが一般的です。

ただし、操作に慣れていない場合は、地図が見づらかったり目的の場所を探すのに手間取ることもあります。

不安がある方は、無理せず窓口での相談や専門家のサポートを利用すると安心です。

不動産会社に確認する

購入を検討している土地や、住みたいエリアがある程度決まっている場合は、不動産会社に確認する方法もあります。

不動産会社は売買予定の土地情報を把握しており、市街化区域かどうかに加えて、建築制限や将来的なリスクについても詳しく案内してくれるでしょう。

また、都市計画に関する知識が少ない方にとっては、不動産会社が頼れる相談相手になります。

専門的な資料の読み方に自信がない場合でも、疑問や不安を気軽に相談できる点は大きなメリットといえます。

市街化区域のメリット・デメリット

市街化区域は、住宅を建てやすく生活の利便性も高いことから、土地探しにおいて人気の高いエリアです。

しかしその一方で、コスト面や建築の制限など、注意すべき点も存在します。

ここでは、市街化区域に土地を購入する際に知っておきたいメリットとデメリットについて、わかりやすく解説します。

市街化区域のメリット

市街化区域は住宅地としての利便性が高く、生活基盤を整えやすいエリアといえます。

特に以下のような点で、住宅購入者にとって多くのメリットがあります。

• 建築がしやすく、手続きも比較的スムーズに進む
• 上下水道・電気・ガス・道路といったインフラが整っている
• 住宅地としての需要が高く、不動産価値が安定している
• 商業施設や公共施設の整備が進みやすく、将来的な発展性が見込める

このように、住環境の整備と資産価値の安定が両立しやすい点から、市街化区域はマイホームの候補地として有力です。

都市生活を快適に送るための土台が整っているため、安心して暮らしを始めることができるでしょう。

市街化区域のデメリット

一方で、市街化区域には注意すべき点もあります。

事前に把握しておくことで、購入後の後悔を避けることができるでしょう。主な留意点は以下のとおりです。

• 利便性が高いため、土地価格が周辺と比べて割高になる傾向がある
• 固定資産税とは別に、都市計画税が課税されるためランニングコストが増える
• 用途地域によって建物の種類や規模が制限され、自由な設計ができないことがある
• 幹線道路沿いや商業施設の近くでは、騒音や人通りが気になる場合がある

このように、市街化区域には利点だけでなく注意点も存在します。

メリットだけを重視せず、全体のバランスを見て判断することが大切です。

購入・建築・売却を見据えた土地選びの注意点

市街化区域の土地は建築のしやすさや利便性から人気がありますが、選ぶ際にはさまざまな視点での確認が必要です。

ここからは、購入時の注意点や、農地を転用する際のポイント、将来の資産価値まで見据えた土地選びの考え方について解説します。

市街化区域で土地を購入する際の注意点

市街化区域であっても、すべての土地に自由に建物を建てられるわけではありません。

用途地域ごとの建築制限や周辺環境など、事前に確認すべきポイントがあります。

まず確認したいのが、用途地域、建ぺい率、容積率です。

これらによって建てられる建物の種類や規模、高さが定められるため、希望する建築プランが実現可能かを把握しておく必要があります。

あわせて、前面道路の幅員や接道状況、上下水道・ガスなどのインフラ整備状況も重要です。

状況によっては追加工事や費用が発生することもあります。

また、購入前には現地の周辺環境を確認しましょう。

特に商業系・工業系用途地域に近い場合は、平日と休日、昼と夜で交通量や騒音が変わることがあるため、時間帯を変えて見ておくと安心です。

市街化区域内の農地に家を建てたいとき（農地転用）

市街化区域内にある農地に住宅を建てるには、「農地転用」の手続きが必要です。

農地法に基づき、市区町村へ転用の届出を行うことで、農地を宅地として利用できるようになります。

市街化区域内の農地であれば、原則として許可は不要で届出のみで済むケースが多いものの、所定の手続きや期間は必要です。

農地の状態や場所によっては、事前協議や確認に時間がかかる場合もあるため、余裕をもった準備が求められます。

一般的には、農地転用の届出から受理までに2週間〜1か月程度かかることが多く、その後は地目や登記の変更も必要になります。

建築時期が決まっている場合は、不動産会社や自治体の窓口に早めに相談しておくと安心です。

将来の売却・資産価値も考える

土地選びでは、将来の売却や資産価値も意識しておくことが大切です。

市街化区域は利便性が高く流通性もあるため、不動産としての価値が比較的安定しやすい傾向があります。

ただし、用途地域の違いや周辺環境の変化によって、将来的な評価が変わることもあります。

たとえば、閑静な住宅街と用途の幅が広い地域とでは、需要の傾向や価値に差が出やすくなります。

将来、建て替えや住み替えを検討する可能性がある場合は、間口や敷地形状、接道状況なども確認しておくとよいでしょう。

土地探し・市街化区域の相談はウスイホームへ

市街化区域に関する調査や、用途地域、建築条件、土地の可否など、住宅建築に関する疑問を一括で相談できるのが、地域密着型の不動産会社「ウスイホーム」です。

地元エリアの特性や区域区分に詳しく、土地探しから設計・建築、将来の売却までワンストップで対応可能です。

「まずは話だけ聞いてみたい」「自分の希望に合うエリアがあるのか知りたい」という段階でも、安心してご相談いただけます。

市街化区域について不安がある方は、お気軽にご相談ください。

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市街化区域とは何かを理解して後悔しない土地選びを

市街化区域は、住宅を建てやすく利便性も高い反面、建築に関するさまざまなルールや制限があります。

しっかりと内容を理解せずに土地を購入すると、思わぬ制約や費用が発生することもあります。

市街化区域や用途地域の違いを知ることで、土地選びの失敗を防ぐことができます。

また、市街化調整区域との違いも理解し、目的に合った土地を選ぶことが重要です。

不安な場合や迷ったときは、専門知識を持つ不動産会社や行政窓口に相談するのが安心です。

正しい知識をもとに、自分にとって最適な土地選びを行いましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地探しをサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地や住宅購入を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact