中古住宅の諸費用とは？内訳のシミュレーションとフルローンの注意点も解説

中古住宅を購入する際は、物件価格以外に諸費用も発生します。仲介手数料や登記費用、税金、火災保険料など、見落としがちな費用も多く、事前に総額を計算しておくことが大切です。住宅ローンを組む際には保証料も発生するため、諸費用が予想より高額になるケースもあります。

そこで今回は、中古住宅の諸費用の内訳と金額目安、諸費用のシミュレーションも行い、「フルローン」についての注意点も解説します。中古住宅購入の予算立てに、ぜひお役立てください。

中古住宅を購入する場合に必要になる費用

ここでは、中古住宅を購入する際に発生する諸費用を下記の3つに分け、見落としやすい費用も含めて解説していきます。

1. 購入時の諸費用
2. ローン関連費用
3. 入居時の費用

一般に諸費用は、上記の1と2を指しますが、住宅購入では引っ越しなどの入居時の費用も予算に入れておく必要があります。

中古住宅購入時の主な諸費用

中古住宅を購入する際には、物件価格のほかに諸費用が発生します。発生する諸費用の種類と金額について一覧表にまとめましたので、購入時の諸費用についてイメージをつかんでおきましょう。

■中古住宅購入時の諸費用一覧

項目	内容	目安金額・計算式など
仲介手数料	・不動産会社に支払う仲介手数料	物件価格×3％+6万円+消費税
登録免許税 （登記費用）	・所有権移転登記（名義変更） ・ローン借入の抵当権設定登記	所有権移転登記：固定資産税評価額×2.0％ 抵当権設定登記：借入金額×0.4％
司法書士報酬	・登記を依頼する費用	5～10万（費用は司法書士により異なる）
印紙税	・契約書に貼付する印紙の費用 ・契約金額により異なる	売買契約書：1万円（1,000万超5,000万円以下の場合）。軽減税率適用
固定資産税清算金	・年間の税額を日割り計算して清算 ・以降は毎年発生	・固定資産税 建物：評価額×1.4％ 土地：評価額×1/6（特例）×1.4％ ・都市計画税 建物：評価額×0.3％ 土地：評価額×1/3（特例）×0.3％
火災保険・地震保険料	・家の保険加入費用 （ローンを組む際は必須）	・保証内容により異なる 火災保険：5年契約で10万〜15万円程度 地震保険：5年契約で5万～10万程度
不動産取得税	・条件により軽減措置あり ・取得後に一度だけ発生	建物：（固定資産税評価額–築年による控除額）×3％ 土地：軽減税率適用後×により非課税

■注意すべきポイント

・仲介手数料
不動産会社に直接支払う費用で、価格の3％を超える大きな金額です。あらかじめ計算して、予算に盛り込みましょう。

・忘れがちな費用
不動産取得税や固定資産税の清算金は忘れがちです。購入後に発生するため事前に理解しておくことが大切です。

物件価格だけでなく、これらの諸費用も含めて資金計画を立てる必要があります。

住宅ローン関連の諸費用

中古住宅を住宅ローンで購入する場合、ローン契約に関する費用が発生します。これらの費用は金融機関によって異なりますが、借入金額により数十万円～100万円を超えることもあるため、事前に把握しておきましょう。以下に、費用項目とその目安金額と内容をまとめました。

■住宅ローン関連の諸費用一覧

項目	内容	金額の目安・計算式
ローン手数料 （定額型）	・ローン保証料	借入金額×2％前後
登録免許税	・抵当権設定登記費用	借入金額×0.4％
司法書士報酬	・抵当権設定登記	5～10万円 （費用は司法書士により異なる）
団体信用生命保険 （団信）	・一般的には金利に含まれているが、特約をつけると追加料金が必要
印紙代	・ローン契約書に貼る印紙。契約金額により変動。	2万円（1,000万超5,000万円以下の場合）

■注意すべきポイント

・団体信用生命保険（団信）について
ローンを組む際には、契約者に万が一のことがあったときのために、団体信用生命保険への加入が一般的です。民間金融機関では、保険料は住宅ローンの金利に含まれているところが多いといえます。「フラット35」は任意加入ですが、リスクを考えると、保険に加入している方が安心です。

・ローンの諸費用は現金支払い
住宅ローン関連の諸費用は、通常現金支払いです。現金での支払いが難しい場合は、住宅ローンに組み込むか、諸費用ローンを組むという方法もありますが、審査は厳しいので注意が必要です。

・ローンの準備は余裕をもって
ローン契約には事前審査・本審査など複数の手続きがあるため、申請スケジュールは余裕をもって進めることが大切です。

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入居前後に必要なその他の費用

中古住宅を購入する際には、契約やローン関係の諸費用だけでなく、入居前後に必要な費用があります。主な項目と費用の目安は以下の通りです。

項目	金額の目安	内容
引っ越し費用	20万円前後	距離・量・時期により異なる
リフォーム・修繕費		リフォーム業者に早めの見積もりを依頼
キッチン	約50万〜150万円	一定の省エネや耐震基準を満たすと補助金が利用できるケースがある
浴室	約80万〜110万円
トイレ	約15万〜50万円
フルリフォーム	500万円～
家具家電・備品購入費用	50～100万円程度	エアコン・照明・カーテンなど

■注意すべきポイント

リフォームには、費用がかかるため、あれもこれもとなると数百万円になる可能性があります。優先順位をつけて、予算内に収まるようリフォーム業者に相談するとよいでしょう。

物件価格や借入額別の諸費用シミュレーション

中古住宅の諸費用は、物件価格や借入額によって大きく変動します。価格帯ごとのシミュレーションを行い、実際にかかる諸費用の目安や考え方をつかんでおきましょう。

1,000万円台の中古住宅を購入した場合

ここでは、1,500万円の物件を購入時に、フルローンを組み、リフォーム費（300万円）を含んだ総額のシミュレーションしてみましょう。

■物件価格1,500万円の諸費用+その他費用（概算）

【計算条件】

• 固定資産評価：土地：700万円・建物：200万円
• ローン借入（民間金融機関）：借入額1,500万円・20年返済

【購入時の主な諸費用】

費用項目	費用目安
仲介手数料	56.1万円
移転登記費用	3.6万円
司法書士報酬	8万円
印紙税	1万円
不動産取得税	0円
固定資産税清算金（半年分）	3万円
火災保険・ 地震保険料	約15万円/5年
諸費用計	86.7万円

【ローン関連費用】

費用項目	費用目安
銀行手数料 （ローン手数料・定額型）	22万円
登録免許税	4万円
司法書士報酬	8万円
団体信用生命保険（団信）	0円（金利に含む）
印紙代	2万円
計	36万円

【その他の費用】

費用項目	費用目安
引っ越し費用	約20万円
家具家電購入費	約80万円
リフォーム費	約300万円
合計	約400万円

■注意すべきポイント

1,500万円の物件を、フルローンで購入した場合は諸費用が約123万円、自己資金で購入した場合はローン関連費用がかからないため、諸費用は約87万円です。この金額と、リフォーム代を含むその他の費用がプラスされるため、総額は約2,000万円程度かかることがわかります。

中古住宅では、物件価格が手ごろでも、そのまま住めるか、リフォームをするかで費用の総額が大きく異なります。購入前には、見積もりを取りシミュレーションをしっかり行いましょう。

2,000万円・3,000万円の中古戸建てを購入した場合

2,000万円や3,000万円の中古住宅を購入する場合、物件価格が上がる分、諸費用も高くなります。以下に、それぞれの価格での諸費用の目安と総額イメージをシミュレーションしてみました。

■中古物件価格：2,000万円で購入した場合の諸費用
【計算条件：固定資産評価 土地700万、家250万 築20年】

購入時の諸費用：約110万円 ローン関連費（借入額2,000万円）：64万円 リフォーム費：約300万円 入居前後のその他費用：約100万円 諸費用合：約574万円

■中古物件価格：3,000万円で購入した場合の諸費用
【計算条件：固定資産評価 土地1,400万、家350万 築20年】

購入時の諸費用：約150万円 ローン関連費（借入額3,000万円）：90万円 リフォーム費：約300万円 入居前後のその他費用：約100万円 諸費用合計：640万円

■費用増加のポイント

• 仲介手数料は物件価格が上がるほど増加します。
• 登録免許税や火災保険料なども、価格帯に応じて高くなる傾向があります。

借入額が増えると、ローン関連費が高くなりますが、これは2％前後の手数料（保証料）がかかるためです。2％はわずかなように感じますが、もとになる金額が大きいため、費用に大きな影響をもたらすことを理解しておきましょう。

諸費用は物件価格の5～10％

中古住宅の購入にかかる諸費用は、一般的に物件価格の5～10％が目安とされています。たとえば、2,000万円の物件なら100万～200万円程度を想定しておくといいでしょう。

ただし、リフォーム費用や入居前後に購入する家電や備品の費用は別にかかります。

中古住宅購入時の、予算の注意点は以下です。

• リフォーム費が予想以上にかかる
• 仲介手数料には消費税がかかる
• 司法書士により報酬が異なる
• 登記費用は土地と建物に個別にかかる
• 固定資産税は都市計画税とセット
• 税関係には特例や減税措置がある場合も

諸費用には細かい項目が多く、金額も幅があるため、余裕をもった予算が大切です。

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中古住宅購入時のフルローンについて

中古住宅の購入時に、「頭金なしのフルローン」や「諸費用まで組み込んだフルローン」を検討するケースがあるかもしれません。以前は、家を買う際には頭金を準備するのが通常でしたが、最近は金融機関によっては、フルローンを組むことも可能になっています。

ただし、物件の担保評価額や借入希望者の年収によっては、審査に通らないこともあります。借入額が大きくなる分、金融機関の審査も厳しくなるためです。

また、フルローンには借入額が増える分、返済額が増えるというリスクがあるため、可能であれば無理なく返済ができるように借入額を抑える方法を検討したいものです。フルローンを希望する場合は、早い段階で金融機関に相談し、自分が借りられる額の確認とフルローンの借入条件を確認しましょう。

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中古住宅特有の費用条件と諸費用を抑えるコツ

中古住宅と新築では、購入時にかかる諸費用の内容や金額が異なります。ここでは、中古住宅特有の費用がかかる理由と諸費用を抑えるコツをご紹介します。

中古住宅購入の諸費用が高くなる3つの理由

中古住宅購入の諸費用が新築に比べて高くなるケースがあります。これは、中古住宅特有の事情によるものです。

1.リフォーム・修繕費用が必要になる
中古物件は経年で劣化している箇所があり、水回りや外壁、屋根などの補修が発生する可能性があります。

2.仲介手数料が必ず発生するケースが多い
新築の場合、不動産会社が売主であれば仲介手数料が不要になることもあります。中古住宅は多くが個人売主であるため、仲介手数料が必要になります。

3.地震保険の保険料が高くなる傾向に
築年数が古く、耐震性能が低いと判断されると、地震保険料が高額になることがあります。

中古物件を検討する際は、物件価格とリフォーム代などを含む諸費用の総額を考えることが大切です。

諸費用を抑えるコツと注意点

中古住宅購入時の諸費用は、以下を意識して費用負担を軽減しましょう。

• インスペクション（建物状況調査）を実施すれば、必要なリフォームがわかる
• 火災保険の補償内容や契約期間を見直し、無駄な保険料をカットする
• 司法書士により費用が異なるため、見積もりを取り比較するのがおすすめ
• 手間はかかるが、登記を自分で申請すれば司法書士報酬を節約できる
• 家具家電、備品は今あるものを使う

ただし、費用を抑えることに気を取られると、重要なことを見落とすリスクもあるため、バランスの取れた購入計画を進めることが重要です。

中古住宅購入のご相談はウスイホームへ

中古住宅の購入をご検討中であれば、地域密着のウスイホームにぜひご相談ください。1976年創業のウスイホームは、横浜・湘南・横須賀エリアを中心に、不動産仲介から新築・リフォームまで幅広く対応しています。

中古物件の購入から入居前のリフォームも、ワンストップで対応できるのがウスイホームの強みです。豊富な実績と経験をもとに、お客様のご希望やライフスタイルに寄り添った最適なプランをご提案いたします。

購入計画の第一歩として、お気軽にご相談ください。

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ウスイホーム | 横浜・湘南・横須賀の不動産情報サイト

中古住宅購入の諸費用把握で、後悔しない資金計画を

中古住宅の購入には、物件価格の5〜10％程度の諸費用が発生します。

登記費用や仲介手数料、住宅ローン手数料に加え、リフォーム費や保険料など見落としやすい費用もあります。本記事では、諸費用の内訳やシミュレーション、フルローンの注意点までを解説しました。

中古住宅購入の費用は内容を把握し、余裕のある資金計画を立てて、後悔のないマイホームを購入しましょう。

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監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、横浜・湘南・横須賀エリアで戸建て購入のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを購入・検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact