注文住宅は年収いくらから検討できる？住宅ローンと頭金の考え方をわかりやすく解説

注文住宅を建てたいと思ったとき、「自分たちの年収で本当に家を建てられるのか」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。

特に、土地購入から始める家づくりでは、予算や住宅ローンの考え方がわかりにくく、計画に迷ってしまうこともあります。

大切なのは「いくら借りられるか」ではなく、「無理なく返せる額」を見極めることです。

本記事では、注文住宅を建てる人の年収や借入額の平均データを参考にしながら、予算の考え方や頭金の目安についてわかりやすく解説します。

自分たちに合った無理のない資金計画を、一緒に考えていきましょう。

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注文住宅を建てる人の世帯年収と住宅ローンの借入額の平均

まずは、実際に注文住宅を建てている人たちの世帯年収や住宅ローンの借入額の平均を見てみましょう。

ただし、平均値はあくまで目安です。土地の有無やエリア、自己資金の状況によって条件は大きく変わる点には注意が必要です。

注文住宅を建てる人の世帯年収の目安

住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査（以降、フラット35利用者調査）」のデータを見ると、注文住宅を建てる世帯年収のボリュームゾーンは、400万円台から700万円台に集中していることがわかります。

世帯人数は2～4人の家庭が大半を占め、30代から40代のファミリー層が中心となっています。

また、国土交通省の「令和7年度 住宅市場動向調査（以降、住宅市場動向調査）」でも、注文住宅を取得した世帯は600万円台から700万円台が最も多く、年収400万円台でも注文住宅を取得しているケースが見られます。

ただし、同じ年収でも自己資金（頭金）の有無や、土地の所有の有無などによって、予算は大きく異なります。

年収だけで判断せず、資金計画全体で考えることが重要です。

住宅ローンの借入額や返済額の平均

住宅金融支援機構の調査によると、注文住宅（土地付き）の住宅ローン借入額の平均と毎月の予定返済額は下記表のようになっています。

	借入額の平均	毎月の予定返済額（全国平均）
土地なし注文住宅	3,248万円	12.4万円
土地付き注文住宅	4,379万円	15.2万円

住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」P11、P19、P20の指標より作成

土地付き注文住宅は、建物費用だけでなく土地代が含まれるため、月々の返済額が高くなる傾向があります。

首都圏などでは、返済額がさらに大きくなるケースも見られます。

また、住宅ローンで「年収の何倍まで借りられるか」の参考にされるのが「年収倍率」と呼ばれる指標です。

一般に年収の6～7倍程度が目安とされ、土地付き注文住宅では7倍台になるケースもあります。

ただし、これらはあくまで平均値です。実際の返済額は、年収や家族構成などによって変わります。

次の章では、年収をもとに住宅ローンをどのように考えるべきかを詳しく解説していきましょう。

年収がいくらあれば住宅ローンを組めるのか

注文住宅を検討する際、気になるのは「ローンをいくらまで組めるのか」ですが、住宅ローンは年収だけで決まるものではありません。ここでは、住宅ローンの基本的な考え方を確認していきましょう。

住宅ローンは年収だけでなく返済負担率で見られる

住宅ローンを検討する際、「自分の年収でいくら借りられるのか」が一番に気になる点ではないでしょうか。

住宅ローンで重視されるのは、年収に対する年間返済額の割合です。この割合を「返済負担率」といいます。

金融機関では、この返済負担率が高すぎると返済が難しくなると判断され、借入額の制限や審査が厳しくなる要因の一つです。

返済負担率は、一般的に20～25％前後、上限でも30～35％程度が一つの目安とされています。

ただし、実際には子どもの教育費や家のメンテナンス費用などもかかるため、無理のない返済を考え、余裕を持った返済計画を立てることが大切です。

年収別に考える借入額の目安

住宅ローンの借入額は、年収の6～7倍程度が借入額の一つの目安（年収倍率）といわれていますので、この数値に当てはめて、年収別に借入額を考えてみましょう。

実際には、金利や返済期間、頭金の有無によって毎月の返済額が変わるため、参考として考えましょう。

■年収別の借入額の目安（年収の6～7倍を想定）

世帯年収	借入額の目安
400万円	2,400万～2,800万円
500万円	3,000万～3,500万円
600万円	3,600万～4,200万円
700万円	4,200万～4,900万円
800万円	4,800万～5,600万円

この目安は「借入できる可能性のある額」で、「無理なく返せる額」とは限らない点に注意が必要です。

土地を購入する際は土地代込みで総予算を考える

注文住宅では、建物の価格だけでなく諸費用を含めた総額で予算を考えることが大切です。

特に土地をこれから購入する場合は、大都市圏では建物費用以上に土地代がかかるケースもあります。

首都圏では土地価格の割合が高くなりやすく、同じ年収でも購入できる住宅の内容が大きく変わることがあります。

そのため、「建物にかける予算」は、土地・建物・諸費用を含めた総予算の中で考えることが大切です。

諸費用には登記費用やローン手数料、外構工事費、不動産取得税、固定資産税なども含まれます。

こうした費用を見落とさず、余裕を持った資金計画を立てると安心です。

無理のない住宅ローンにするための考え方

住宅ローンの返済額を考える際は、現在の家賃を基準にするのではなく、住宅購入後に発生する費用も含めて判断することが大切です。

持ち家になると、ローン返済以外にも固定資産税や修繕費、保険料などの維持費が継続的にかかります。

これらを考慮せずに家賃と同じ感覚で返済額を設定すると、家計に余裕がなくなる可能性があります。

無理のない資金計画を立てるためには、次のポイントを意識しましょう。

■無理のない住宅ローンにするためのポイント

• 教育費や車の維持費など、将来の支出も考慮する
• 固定資産税や修繕費など、住宅購入後の費用も見込む
• ボーナス返済に頼りすぎない（収入変動リスクがあるため）
• 手取り額を基準に返済額を考える

金融機関の審査では返済負担率30〜35％程度まで認められる場合もありますが、実際には20〜25％程度に抑えることで、より安定した返済がしやすくなります。

長期的な家計バランスを考え、無理のない範囲で計画を立てましょう。

注文住宅の購入には頭金は必要？

注文住宅を検討する際、頭金の有無によって、借入額だけでなく毎月の返済額は大きく変わります。

ここでは、頭金の平均額や考え方について確認していきましょう。

頭金は必須ではないが、目安となる割合を知っておこう

住宅購入時の「頭金」とは、購入代金と諸費用のうち、住宅ローンではなく、自己資金で準備するお金のことです。

頭金が多いほど借入額を抑えられるため、毎月の返済額だけでなく総返済額を減らしやすくなります。

「フラット35利用者調査」と「住宅市場動向調査」の自己資金（頭金）の平均割合は次のようになっています。

■フラット35利用者の自己資金（頭金）

種類	所要資金額（※）－融資金額	頭金	頭金の割合
土地なし注文住宅	4,262万円－3,248万円	1,014万円	約24％
土地付き注文住宅	5,313万円－4,379万円	934万円	約18％

「2025年度フラット35利用者調査」P10、11の指標より作成
※所要資金額：物件価格に諸費用を加えた取得のための総額

■住宅購入者全体の自己資金割合（参考）

種類	頭金の割合
土地なし注文住宅	38.9％
土地付き注文住宅	32.2％

「住宅市場動向調査」P117、122参照

調査によって頭金の割合には違いがあるのは、フラット35は頭金の割合が低い場合の融資も行っているためで、頭金の割合が低めに出る傾向があります。

一方、住宅市場動向調査は、現金購入や銀行のローン利用者も含まれるため、頭金の割合が高くなる傾向があります。

頭金の目安は15～30％前後を一つの参考ととらえ、年収だけでなく家計の状況に合わせて検討することが大切です。

頭金を入れすぎず、手元資金を残す

頭金は多いほどよいと思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。

すべての貯蓄を頭金にしてしまうと購入後に、資金的に行き詰まる可能性があります。

住宅購入後には、さまざまな費用が発生するためです。具体的には、次のような費用があります。

■住宅購入後にかかる主な費用

• 引っ越し費用
• 家具や家電の購入費
• カーテンや照明などの設備費
• 不動産取得税、固定資産税などの税金
• 急な修理や生活費

これらの費用を考えておかなければ、予想外の出費に対応できなくなります。

また、将来の子どもの教育費なども見据えておくことが重要です。頭金は残しておく資金とのバランスが大切です。

自己資金の配分はバランスを考えて

自己資金は「どこにいくら使うか」を考える必要があります。

注文住宅では、建物と諸費用だけでなく、土地の購入にも資金が必要になるケースがあります。

■住宅購入時の自己資金の使い道

・頭金（住宅購入費用の一部）
・諸費用（登記費用、ローン手数料など）
・予備費（生活費や予想外の出費のための資金）

土地を購入して注文住宅を建てる場合は、建物のみの場合よりも資金計画が複雑になります。

そのため、自己資金の使い道をあらかじめ整理して、余裕を持った資金計画を立てることが安心につながります。

注文住宅の予算を考えるときに押さえたいポイント

注文住宅の予算を考えるときは、年収や借入額にこだわるのではなく、生活と将来の支出を見据えて考えることが大切です。

無理のない資金計画を立てるために押さえておきたいポイントを確認していきましょう。

予算は年収の倍率だけで決めない

住宅ローンの借入額を考える際の目安に「年収の6～7倍」がありますが、この数字だけで予算を決めてしまうのはリスクがあります。

年収が同じでも、家族構成や生活費、将来の支出によって無理なく返済できる額は大きく変わります。

予算を考える際には、次のような点を確認しておきましょう。

■予算の主なチェックポイント

・子どもの人数と教育費の見込み
・車の購入や維持費
・共働きかどうか、今後の働き方の変化
・将来の転職や収入変動の可能性

将来の生活を考慮せずに借入額を決めてしまうと、家計が厳しくなる可能性があります。

目安は参考にしつつも、我が家に合う返済しやすい予算を考えることが重要です。

土地・建物・諸費用を分けて総額を考える

注文住宅では、建物の費用にとらわれがちですが、住宅取得と生活を始めるまでにかかる総額で考える必要があります。

特に土地から購入する場合は、建物以外の費用が大きな割合を占めることに注意が必要です。

注文住宅にかかる主な費用は、次の3つに分けて整理するとわかりやすくなります。

■注文住宅の主な費用の内訳

・土地代：土地の購入費用、仲介手数料など
・建物費：本体工事費、設計費、設備費など
・諸費用：登記費用、ローン手数料、外構工事費、引っ越し費用など

見積もりの初期段階では建物本体価格だけに注目してしまいがちですが、外構工事や土地も購入する場合は、地盤改良などの費用が追加でかかるケースもあります。

すべての費用を含めた総額で予算を立てることが重要です。

理想の家づくりは優先順位を決めると進めやすい

注文住宅では、「広さ」「立地」「設備」「デザイン」など、多くの希望が出てきます。

すべての希望を実現しようとすると、予算を大きく超えてしまいます。希望に優先順位をつけて整理しておきましょう。

■優先順位を決めるときのポイント

・絶対に譲れない条件を決める（例：通勤時間）
・優先度が低い部分は調整する
・設備や仕様は必要なものから検討する
・エリアや広さ、仕様を柔軟に見直す

たとえば、「駅近に住みたい」という場合は、エリアを郊外に広げると土地価格が下がり、建物に予算を回せるケースもあります。

優先順位を明確にすれば、予算内で満足度の高い住まいを実現しやすくなるでしょう。

理想の注文住宅を実現するためにも、早い段階で建築会社や不動産会社に相談すると、計画を進めやすくなります。

注文住宅の購入をご検討ならウスイホームへご相談ください

注文住宅を建てる際には、年収や住宅ローンだけでなく、土地・建物・諸費用を含めた資金計画を考えることが大切です。

初めての注文住宅で何から始めるかお悩みのときは、まずはウスイホームにご相談ください。

1976年創業のウスイホームは、横浜・湘南・横須賀エリアで地域に密着し、土地探しから住宅建築までワンストップで対応しています。

資金計画のご相談にも丁寧に対応し、ご家庭に合った無理のないプランをご提案いたします。

注文住宅をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。

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注文住宅は年収に合った無理のない資金計画を

注文住宅を検討する際の、年収や住宅ローンのデータと予算のポイントを解説してきました。

大切な点は、自分たちの生活に合った予算を考えることです。

頭金やローンの借入額を考える際は、将来の教育費や生活費なども見据えて、無理のない計画を立てましょう。

土地代と建築費用、諸費用、手元に残す予備費を含めた総額で資金計画を立てることで、安心して家づくりを進めやすくなります。

早めに情報収集や相談を始め、後悔しない住まいづくりにつなげましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。知識・経験ともに豊富な社員が在籍しており、横浜・湘南・横須賀エリアで注文住宅に関するあらゆるお手伝いを行っています。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、注文住宅を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact