土地なしで注文住宅を建てる流れとは？｜費用・住宅ローン・期間までを初心者向けにやさしく解説

注文住宅を建てたいと考え始めたとき、「土地を持っていない場合はどのように進めればよいのだろう」と疑問を持つ方は少なくありません。

土地探しと建築計画を並行して検討する必要があるため、手続きや資金計画が複雑に感じられることもあります。

住宅ローンの進め方や必要となる費用の全体像、完成までにかかる期間など、不安や疑問を抱きやすいポイントも多いものです。

そこで本記事では、土地なしで注文住宅を建てるまでの流れを軸に、費用の考え方や住宅ローンの進め方、完成までの期間について解説します。

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土地なしでも注文住宅は建てられる？

土地を持っていない状態からでも、注文住宅を建てることは十分可能です。実際に、土地探しから家づくりをスタートする方は多くいらっしゃいます。

大切なのは、土地と建物を別々に考えるのではなく、総予算や希望条件を踏まえて一体で計画することです。

土地なしで進める場合は、次の点を意識するとスムーズです。

• 土地探しと建築会社選びを並行して進める
• 不動産と建築を一括で相談できる体制を活用する
• 完成までの期間はおおむね1年半〜2年程度を見込む
• 全体の段取りを把握してから動き始める

土地がないこと自体が不利になるわけではありません。流れを理解し、順序立てて進めることが家づくり成功のポイントです。

土地なしで注文住宅を建てる流れと期間

土地探しの状況や打ち合わせの進み具合によって前後しますが、あらかじめ流れを理解しておくことで、計画に見通しが立ちやすくなります。

こでは、土地なしで進める場合の基本的なステップを順に整理していきます。

①予算を整理し資金計画を立てる

家づくりの第一歩は、全体の予算を把握することです。自己資金はいくら用意できるのか、毎月の返済額はいくらまでなら無理がないのかを確認しましょう。

住宅ローンについては、金融機関の事前審査を受けておくと借入可能額の目安がわかり、現実的な計画を立てやすくなります。

また、土地代や建物本体価格だけでなく、仲介手数料や登記費用といった諸費用も必要になります。

こうした費用を含めた総額を把握しておくことで、その後の判断がぶれにくくなります。期間の目安は、およそ1か月程度です。

②注文住宅の希望・条件を整理する

資金計画の方向性が見えてきたら、次は住まいの希望条件を具体的にしていきます。

どのエリアで暮らしたいのか、どれくらいの広さが必要か、間取りや設備にどの程度こだわりたいのかなどを、家族で話し合いましょう。

叶えたい条件が多いと予算を超えてしまうこともあるため、優先順位をつけて整理することが大切です。

また、土地と建物それぞれにどれくらい予算を配分するかを意識しておくと、後の土地探しがスムーズになります。こちらも目安は1か月ほどを見込んでおきましょう。

③建築会社・工務店探しと相見積もり

希望条件が整理できたら、建築会社や工務店を検討します。

先に依頼先を決めておくことで、希望の家が建てられる土地かどうかを専門的な視点で見てもらえるようになります。

複数社から見積もりを取り、金額だけでなく提案内容や仕様の違いも比較することが重要です。

また、担当者との相性や対応の丁寧さも、長い家づくりを進めるうえで大切な要素になります。こちらもおおよそ1か月を想定するとよいでしょう。

④土地探し（建築会社と並行）

建築会社選びとあわせて、土地探しも同時に進めていきます。

土地が決まらないまま打ち合わせだけが進むと、間取りや総予算の見通しが立てにくくなるため、並行して検討するのがおすすめです。

土地を検討する際は、次のポイントを意識すると判断しやすくなります。

• 希望する間取りが無理なく入る広さがあるか
• 建築条件が付いていないかどうか
• 土地と建物を合わせた総額が予算内に収まるか

土地だけで判断するのではなく、「この土地にどんな家が建てられるか」まで考えることが大切です。

土地探しの期間は、一般的に3〜8か月程度が目安とされます。ただし、条件やタイミングによっては1年以上かかるケースもあります。焦らず、納得できる土地を選ぶことが重要です。

⑤住宅ローン事前審査

希望の土地に理想の家が建てられそうだとわかったら、次に進むのが住宅ローンの事前審査です。

ここは少し緊張する場面かもしれませんが、あらかじめ審査を受けておくことで、どのくらい借りられるのかが見えてきます。

資金の目安が明確になれば、その後の判断もしやすくなるでしょう。

土地の購入申込とあわせて建築会社の見積もりを用意し、金融機関へ事前審査を依頼するのが一般的な流れです。

承認を得てから売買契約へ進むことで、無理のない計画を立てやすくなります。

なお、契約時には土地の手付金が必要になるため、自己資金の準備状況も確認しておきましょう。

金融機関によって金利や条件は異なるため、比較しながら選ぶことが大切です。審査期間はおよそ1〜2週間程度が目安です。

⑥土地売買契約と建物契約

事前審査で借入の目安が確認できたら、次に進むのが土地の売買契約です。

一般的には、住宅ローン特約付きで土地契約を締結し、その契約書類をもとに住宅ローンの本審査へ進みます。

本審査で正式な承認が下りた後、土地の残代金決済と引き渡しを行います。その後、建築会社と工事請負契約を締結する流れが一般的です。

建物契約時には工事費の一部（目安として1割前後）を支払うケースが多く、住宅ローン実行前であれば自己資金での対応となります。そのため、資金の流れを事前に整理しておくことが重要です。

契約から決済・着工までの期間は、おおよそ1〜2か月程度を見込んでおくと安心です。

⑦着工〜完成・引き渡し

土地の引き渡しが完了すると、いよいよ工事が始まります。着工前には近隣へのあいさつや地盤調査などの準備を行い、その後、基礎工事へと進みます。

工事中は着工時や上棟時など、工程に応じて数回に分けて支払いが発生するのが一般的です。

建物が完成すると最終検査を行い、問題がなければ残金を支払って引き渡しとなります。着工から完成までは6〜8か月ほどが目安です。

こうして、土地探しから始まった家づくりの一連の流れがひと通り完了します。

土地なしで注文住宅を建てる際の費用の目安

土地なしで注文住宅を建てる場合、費用は「土地代」と「建築費」に分かれます。エリアや建物の仕様によって大きく差が出るため、総額だけでなく内訳を把握しておくことが大切です。

ここでは、土地購入費・建築費・見落としがちな諸費用の3つに分けて整理します。

土地購入の費用

土地の価格は、地域によって大きく異なります。たとえば神奈川県内でも、駅に近いエリアと郊外とでは坪単価に差があり、30坪の土地でも総額が数百万円単位で変わることがあります。

そのため、まずは希望エリアの相場を把握しておくことが大切です。

また、土地代以外にも次のような費用がかかります。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 司法書士報酬
• 契約時の手付金

仲介手数料は一般的に「売買価格×3％+6万円（税別）」が上限とされており、購入価格によって金額が変わります。

手付金は契約時に支払う費用で、売買価格の5〜10％程度が目安となることが多いです。

このように、土地代だけで予算を考えると不足が生じる可能性があります。諸費用を含めた総額で検討するようにしましょう。

注文住宅建築費の費用

建築費は、建物の大きさや仕様によって大きく変わります。たとえば3〜4人家族向けの2階建て住宅では、延べ床面積は28〜35坪前後が一つの目安です。

その場合の建築費の全国平均は、約3,500万円〜4,500万円台とされています。

注文住宅の建物にかかる費用は、主に次の3つで構成されます。

• 本体工事費（構造・内装・外装など建物そのものの工事）
• 付帯工事費（地盤改良・外構工事・給排水などの引き込み工事）
• 諸費用（各種税金・登記費用・手数料など）

さらに、標準仕様を超える設備のグレードアップやデザインへのこだわりが加わると、オプション工事費が発生します。

そのため、見積もりを見る際は本体価格だけで判断しないことが大切です。付帯工事費や諸費用、オプション費用まで含めた総額で比較することで、実際にかかる予算が見えてきます。

参考：
令和6年度住宅市場動向調査
2024年度フラット35利用者調査

見落としがちな諸費用

土地代や建築費のほかにも、意外と見落としやすい費用があります。主なものとしては、以下の費用が挙げられます。

• 火災保険料
• 住宅ローン関連の手数料
• 引っ越し費用
• 家具・家電の購入費用
• 不動産取得税や固定資産税などの税金
• 付帯工事費（外構工事・地盤改良など）

特に付帯工事費は見積書の本体価格とは別に計上されることが多く、気づかないまま予算を組んでしまうケースもあります。

土地の状況によっては地盤改良費が高額になることもあるため、事前に確認しておきましょう。

なお、土地そのものには消費税はかかりませんが、仲介手数料や建築費には消費税が課税されます。

こうした費用まで含めると、総額は想定より増えることがあります。そのため、少し余裕を持った資金計画を立てておくことが安心につながります。

土地を買って家を建てる場合住宅ローンはどう組む？

土地と建物を別々に購入する場合、住宅ローンの組み方も工夫が必要です。

土地代の支払い時期や建築中の資金負担によって、利用できるローンの種類が変わります。ここでは代表的な方法を整理します。

土地購入時に使える「土地先行融資」を活用する

土地を先に購入する場合に利用されるのが「土地先行融資」です。

これは、建物が完成する前に土地代相当額を先に借り入れる仕組みで、土地の引き渡し時に融資が実行されます。

建物が完成するまでは土地分のみの借り入れとなり、その間は利息のみを支払うケースが一般的です。

そして建物完成後に住宅ローンへ一本化され、元金と利息の返済がスタートします。

土地を早い段階で確保できる点は大きなメリットですが、金利や融資条件は金融機関ごとに異なります。

そのため、事前に取り扱い内容を確認し、自身の資金計画に合っているかを見極めるようにしましょう。

建築途中の支払いに対応する「つなぎ融資」を活用する

建築工事では、着工時や上棟時など、完成前に複数回の支払いが発生します。そうしたタイミングで活用されるのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資は、住宅ローン実行までの間、一時的に資金を借り入れる仕組みです。

建物完成後に住宅ローンが実行されると、その資金でつなぎ融資分を返済します。主なメリット・デメリットは次のとおりです。

メリット	デメリット
工事中の支払いに対応できる	金利が住宅ローンより高め
まとまった自己資金を用意しなくて済む	融資手数料が発生する場合がある
資金計画を柔軟に組める	短期間でも利息負担がかかる

短期間の利用を前提としたローンであるため、金利や手数料、利用期間を確認したうえで検討しましょう。

金利を抑えやすい「土地＋建物一体型ローン」を活用する

土地と建物を同時に進められる場合は、一体型ローンという選択肢もあります。

土地代と建築費をまとめて借り入れることができ、最初から住宅ローンとして一本化されるのが特徴です。

そのため、金利面で有利になる場合があり、手続きも比較的シンプルです。

ただし、土地と建物の契約時期をあわせる必要があるため、計画を並行して進める体制が前提になります。

どの方法が適しているかは、資金状況やスケジュールによって異なります。それぞれの特徴を理解し、無理のない組み方を選びましょう。

ローン審査の流れと期間

住宅ローンの審査は、「事前審査」と「本審査」の2段階で進みます。

まずは物件や間取りプランが固まった段階で事前審査を行い、借入可能額の目安を確認します。その後、契約を経て本審査へ進む流れです。

それぞれの審査の内容を整理すると、次のようになります。

区分	事前審査	本審査
内容	借入可能額や融資条件の目安を確認	契約書類や物件資料をもとに詳細を確認
期間目安	数日〜1週間程度	数週間〜1か月程度

また、必要な書類は次のとおりです。

【事前審査】

• 見積書や間取りプラン
• 土地価格、借入希望額
• 基本的な個人情報

【本審査】

• 本人確認書類
• 収入証明書
• 売買契約書、請負契約書
• 設計図面などの物件資料
• 他ローンの借入明細書（ある場合）

本審査では確認項目が増えるため、結果が出るまでに時間がかかることもあります。余裕を持って準備を進めておくことが安心につながります。

土地なし注文住宅で失敗しないためのポイント

土地なしで注文住宅を進める場合は、段取りがとても重要です。

先に土地だけを決めてしまうと、希望の間取りが入らなかったり、建築費を含めると予算を超えてしまったりすることもあります。

こうした失敗を防ぐために、以下のポイントを意識しておきましょう。

• 土地だけを先に決めない
• 希望条件に優先順位をつける
• 土地と建物を並行して検討する
• スケジュールに余裕を持つ

特に大切なのは、土地と建物を切り離して考えないことです。

全体の予算やスケジュールを見渡しながら進めることで、計画のずれを防ぎやすくなるでしょう。

ウスイホームなら土地探しから建築までワンストップ対応

土地探しと家づくりを別々に進めると、やり取りが複雑になりやすく、資金計画も分断されがちです。

横浜・湘南・横須賀エリアで展開するウスイホームでは、不動産と建築の両方を取り扱っており、土地探しから設計・施工まで一貫して相談できます。

窓口が一つになることで、土地の特性を踏まえた間取り提案や、資金計画・住宅ローンの相談までスムーズに進められます。まずは気軽にご相談ください。

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土地なしで注文住宅を建てる流れを理解して理想のマイホームを

土地を持っていない状態からでも、注文住宅を建てることは珍しいことではありません。

大切なのは、全体の流れを理解し、資金計画を最初に整理することです。

そのうえで、土地探しと建築計画を並行して進めることで、無理のない家づくりにつながります。

土地探しと建築計画は同時に考える場面も多いため、専門家の意見を取り入れながら進めると判断がしやすくなります。

まずは無料相談などを活用し、自分たちに合った進め方を見つけることから始めてみましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。知識・経験ともに豊富な社員が在籍しており、横浜・湘南・横須賀エリアで注文住宅に関するあらゆるお手伝いを行っています。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、注文住宅を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact