賃貸物件を探していると、「定期借家◯年」と記載された物件を見かけることがあります。
立地や設備のわりに家賃が安いことも多く魅力的ですが、普通借家とは契約の仕組みが大きく異なるため、内容を知らずに契約すると後悔する可能性もあります。
本記事では、定期借家制度の基本や普通借家との違い、契約前に知っておくべきメリット・デメリットをわかりやすく解説します。
自分に合っているかどうかを判断する参考にしてください。
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目次
定期借家制度とは？
定期借家制度は、一般的な賃貸住宅契約とは異なる特徴を持った制度です。
契約内容によっては自分に合わないケースもあるため、仕組みを理解しておくことが大切です。
ここでは、定期借家の定義や契約の仕組み、制度が導入された背景について詳しく解説します。
定期借家とはどんな賃貸契約？
定期借家とは、「定期建物賃貸借契約」とも呼ばれる、借地借家法に基づいた賃貸契約の一種です。
読み方は「ていきしゃくや」で、一般的な「普通借家（ふつうしゃくや）」とは異なる契約形態になります。
最大の特徴は、契約期間があらかじめ定められており、自動更新がないという点です。
期間満了をもって契約が終了し、原則として借主は退去しなければなりません。
不動産サイトでは「定期借家◯年」などと明記されている物件が該当します。
一定の期間限定で借りることが前提となる契約形態であるため、借り手のライフスタイルや事情に応じて向き・不向きが分かれます。
定期借家契約の仕組み
定期借家契約では、契約期間満了にともない契約が終了します。
自動更新は一切なく、貸主・借主の双方が合意しない限り再契約は行われません。
そのため、居住を継続したい場合には「更新」ではなく、「再契約」という新たな契約手続きが必要になります。
また、契約時にはあらかじめ契約期間を明記し、契約終了時には貸主側からの通知や説明を行うことが法律で義務づけられています。
こうした仕組みにより、貸主側にとっても計画的な賃貸経営が可能になり、借主にとっても住み替えのタイミングを明確に把握できるメリットがあります。
定期借家制度の背景と目的
定期借家制度は、契約期間や収益見通しを明確にし、経済合理性の高い賃貸住宅経営を実現する目的で、2000年（平成12年）3月1日に施行されました。
この制度の導入により、持ち家の一時的な賃貸なども行いやすくなり、ファミリー向けなどの多様な住宅供給が促進されています。
加えて、賃貸ニーズの多様化に対応した柔軟な住まい選びが可能になるなど、以下のようなメリットが期待されています。
- 将来的に建て替え予定のある物件でも賃貸しやすくなる
- 転勤や相続など、一時的に貸したい需要にも対応
- 貸主・借主双方に選択肢の幅が広がる
制度は、住まいの選び方や賃貸戦略に新たな可能性をもたらすものとして、今後も活用が広がることが見込まれます。
参考：定期借家制度｜国土交通省
普通借家と定期借家の違いを比較
定期借家と普通借家には、契約更新や途中解約のルール、契約書の要件などに明確な違いがあります。
ここでは、両者の違いを項目ごとに比較しながら解説します。
| 比較項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
| 契約の更新 | あり（原則として自動更新される） | なし（再契約は可能だが更新ではない） |
| 契約満了後 | そのまま継続して住める （貸主の拒絶には「正当事由」が必要） | 期間満了で契約終了・退去が必要 |
| 中途解約 | 可能 （通常1〜2カ月前の通知） | 原則不可（特約があれば可能） ※居住用かつ、やむを得ない事情がある場合は1カ月後に終了可能 |
| 契約の方法 | 口頭でも成立することがある | 書面による契約が必須 （口頭は無効） |
| 説明義務 | 簡易な説明 （重要事項説明など） | 契約前に「更新がない旨」の書面を交付して説明する義務がある |
| 契約満了通知 | 原則不要 | 貸主から1年前〜6カ月前までに通知が必要 （期間が1年以上の契約の場合） |
更新できる？できない？契約更新の違い
普通借家は、原則として契約期間終了後も自動的に契約が更新されます。
これに対して定期借家は、契約期間満了をもって確実に契約が終了する仕組みです。
先述の通り、定期借家における契約満了後の再契約は「更新」ではなく「再契約」という形になるため、貸主と借主双方の合意が必要です。
また、定期借家では契約期間中の家賃や条件の変更は基本的にできません（※普通借家では合意により変更可能です）。
こうした違いがあることから、普通借家は長期的に住みたい人に適しており、定期借家は一定期間だけ住むことを前提とした人に適しています。
契約期間と満了時の扱いの違い
普通借家では、契約期間が満了しても引き続き住み続けることができるため、居住の安定性が高い契約形態といえます。
貸主が契約を終了させたい場合でも、正当な理由がなければ一方的に契約を解除することはできません。
一方、定期借家は契約期間の満了とともに契約も終了するのが原則です。
また、定期借家では1年未満の短期契約も有効とされており、普通借家とは異なり、柔軟な契約期間を設定できる点が大きな特徴です。
途中解約はできる？中途解約ルールの違い
普通借家では、借主からの中途解約は原則としていつでも可能で、退去希望日の1〜2カ月前までに通知すればよいとされています。
一方で、貸主からの中途解約には厳しい制限があり、正当な理由がなければ認められません。
これに対して定期借家では、原則として中途解約はできないとされています。
ただし、契約書に中途解約に関する特約がある場合は、その内容に従って解約が可能です。
また、床面積200㎡未満の居住用住宅で、転勤や療養などのやむを得ない事情があると認められた場合には、借主から解約の申入れができ、通知から1カ月後に契約が終了します。
中途解約の自由度という点では普通借家のほうが柔軟ですが、定期借家であっても条件次第では途中解約が可能なケースもあります。
契約前には、解約条件や特約の有無を必ず確認しておくことが重要です。
契約方法・書面・説明義務の違い
普通借家では、契約書がなくても口頭での合意によって契約が成立する場合があります。
実際、契約書を作成せずに賃貸借契約が行われているケースもあります。
一方、定期借家では書面での契約と重要事項の説明が必須となっています。
契約書とは別に「更新がない」旨を明記した書面を交付する義務があり、これがない場合は定期借家契約そのものが無効となる恐れもあります。
さらに、貸主は契約期間満了の1年前から6カ月前までの間に、契約終了を通知しなければなりません。
通知を怠った場合、借主に退去してもらえない可能性が生じるため、貸主にとっては注意が必要です。
定期借家契約のメリット・デメリット
定期借家契約は、契約期間が明確に定められ、更新がないという特徴があります。
そのため、普通借家とは異なるメリットやデメリットが存在し、契約前に内容をしっかり把握することが重要です。
住まい探しにおいて後悔しないためにも、制度の特性を理解しておきましょう。
ここからは、定期借家契約のメリット・デメリットについて詳しく解説します。
定期借家のメリット
定期借家契約の最大のメリットは、家賃が相場より安く設定されているケースが多いことです。
これは、貸主が契約終了のタイミングを事前に決められるため、柔軟に貸し出しやすいという事情からです。
結果として、入居者側にとっては、住居費を抑えつつ好条件の物件に住める可能性が高まります。
また、貸主が自宅を一定期間だけ貸し出すケースも多く、物件の立地・設備・品質・管理状態が良好なこともメリットの一つです。
たとえば、築浅の戸建てや分譲マンションなどが定期借家として出されることもあります。
さらに、定期借家は短期間の入居を想定しているため、転勤や単身赴任など、住む期間が明確な人には非常に適しています。
他にも、大規模リフォーム中や建て替えの間の仮住まいとしても活用されています。
定期借家のデメリット
定期借家の最大のデメリットは、契約期間が満了すると、必ず退去しなければならないことです。
原則として契約の更新はできず、引き続き住みたい場合は再契約が必要ですが、その可否は貸主の判断に委ねられます。
また、途中解約ができない場合がある点も重要な注意点です。
契約内容に特約がなければ、中途解約は認められないため、生活環境や勤務先の変化があっても、契約期間中は原則として住み続けなければなりません。
さらに、再契約や条件変更については、貸主の意向に左右されやすく、交渉が難しいこともデメリットの一つです。
特に、家賃や契約期間の見直しがしづらく、柔軟性に欠ける点は、長期的な居住を希望する人にとって不安材料となる可能性があります。
また、契約期間が短いため、引っ越しの回数が増えてしまい、費用や手間がかさむリスクもあります。
子育てや学区の問題など、長期的な視点で住まいを考えている方には不向きな場合があります。
定期借家が向いている人・向いていない人
定期借家契約は、住む期間が限られている人にとって柔軟でコストパフォーマンスの高い選択肢ですが、向き不向きのある選択肢ともいえます。
ここでは、どのような人が向いているのか、逆に不向きなのはどのような人なのかを紹介します。
定期借家が向いている人の特徴
定期借家が向いている可能性が高い人には、次のような特徴があります。
- 転勤や単身赴任などで、住む期間があらかじめ決まっている人
- 数年以内に住み替えを予定している人（結婚・家族構成の変化など）
- 家賃を抑えて住みたい人
- リフォームや建て替え期間中の仮住まいを探している人
- お試し移住や、期間限定で住んでみたい人
これらに該当する方は、「一定期間だけ住めればいい」「更新がなくても問題ない」「家賃を抑えて質の良い住まいを選びたい」といったニーズを持っている傾向があります。
定期借家はそのようなニーズに非常にマッチしており、期間限定の住まいとして柔軟に活用できる制度です。
定期借家が向いていない人の特徴
反対に、定期借家が向いていない可能性が高い人には、次のような特徴があります。
- 同じ場所に長く住み続けたい人
- 子どもの学区や通学エリアを重視している家庭
- 将来のライフプランが不確定な人
こうした方たちは、「長期的な居住の安定性」を求める傾向があります。
定期借家は更新がなく、再契約の保証もないため、将来の見通しが立っていない状況ではリスクになり得ます。
特に家族や生活基盤を重視する場合には、柔軟に住み続けられる普通借家のほうが安心といえるでしょう。
【定期借家の注意点】契約前に必ず確認すべきポイント
定期借家は、契約期間が決まっており更新がないなど、普通借家とは異なるルールが多い契約形態です。
そのため、内容を十分に理解せずに契約すると後悔する可能性もあります。
ここからは、契約前に必ず確認しておきたい重要なポイントを解説します。
契約期間・満了日・再契約の可否を確認
まず確認したいのは、契約期間が何年間か、満了日はいつかという基本的な情報です。
定期借家は期間限定の契約であるため、終了日が明確に決まっており、その日を過ぎると自動的に契約が終了します。
また、「再契約が可能かどうか」も重要な確認ポイントです。再契約ができる可能性があっても、原則は退去が前提であることを理解しておきましょう。
再契約の際に家賃や条件が変更になる可能性もあるため、再契約の条件（賃料が上がるかどうか等）についても事前に確認しておきましょう。
途中解約・中途解約の条件をチェック
定期借家は基本的に借主からの途中解約が認められていないため、契約期間中に退去することが難しいケースもあります。
ただし、契約書に特約があれば中途解約が可能となる場合もあるため、「解約できるかどうか」は必ず確認しておくべき項目です。
また、解約時に違約金が発生するか、通知は何日前までに必要か、転勤などやむを得ない理由がある場合にどのような取り扱いになるかといった点も確認しておきましょう。
契約書・重要事項説明書の内容確認
定期借家契約を結ぶ際は、契約書および重要事項説明書の内容をしっかり読み、正しく理解しておくことが大切です。
普通借家とは契約条件が異なるため、不動産会社の担当者が丁寧に説明してくれることが多いですが、自分でもしっかり確認しながら進める姿勢が大切です。
特に以下の点は注意が必要です。
- 説明は必ず書面で行われること（口頭のみでは無効になる可能性があります）
- 不明点や疑問点はその場で質問し、あいまいなままにしないこと
契約内容をしっかり理解したうえで進めることが、後悔のない住まい選びにつながります。
不安な点は遠慮せず確認し、自分のライフスタイルに合った契約かどうかを見極めましょう。
定期借家・賃貸の相談はウスイホームへ
定期借家も普通借家も、それぞれに特徴や契約上の注意点があります。
ウスイホームでは、物件探しから契約内容の確認まで、地元密着型ならではの情報力と対応力で丁寧にサポートしています。
「短期間だけ住みたい」「仮住まいを探している」といったご要望にも、豊富な選択肢の中から最適な物件をご提案可能です。
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定期借家の仕組みを理解して後悔のない賃貸選びを
定期借家は、普通借家とは異なる契約ルールや制限があるため、ライフスタイルや住まいに求める条件によって、向き・不向きが分かれる契約形態です。
自分に合った賃貸契約を選ぶには、あらかじめメリット・デメリットを理解しておくことが重要です。
契約期間の満了とともに原則退去が必要になるなどの制約がある一方で、相場よりも条件の良い物件に出会える可能性があるのも、定期借家の魅力です。
契約内容をしっかり確認し、信頼できる不動産会社と後悔のない住まい選びをしましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、住宅を賃貸する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |
